2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講7

    13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

    14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

    15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

    2、計算一半的建筑面積有哪些？

    1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

    2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

    3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

    4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。

    5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

    3、不計算建筑面積的有那些？

    1）空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。

    2）檢修、消防等室外爬梯。

    3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。

    4）建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防干道、支線等。

    5）舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

    6）建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

    4、哪些公用面積應分攤？

    應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、

    電梯機房、水箱間等。

    5、哪些公用面積不能分攤？

    不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

    第二章 商業地產基礎知識

    一。商用地產概念：

    商鋪由“市”演變而來，《說文》釋“市”曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。在資本市場中，房地產稱為不動產。投資不動產通常是要求穩定回報的投資客戶首選。商用地產常規包括有：寫字樓、酒店、商鋪、倉庫、工廠等，現時主流為寫字樓酒店和商鋪，而現在我們側重于商鋪的討論。

    二。比較商鋪與住宅的區別

    作為純商鋪買賣，與住宅最大不同之處，就是投資性與實用性的比例不同。在目前市場狀況下，住宅始終以居住實用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場主導。商鋪則反之，由于目前市內乃至全國經濟開始轉好，

    但各行業才剛有走出蕭條的跡象，加上銀行減息及利息稅的征收，大量游資正尋求出路，故投資客會比以往有所增加。即使不在此等經濟狀況下，商鋪使用者——商戶或個體經營者，在購買時心態本質就是以生意經營及成本節約等角度去購買，也以利潤為目標的心理，

    本身就是一種投資性質，更不用說純投資者的心態，故購買商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。

    由上述可得，商鋪強調投資性，無論商鋪經營者還是純投資人士均以爭取最大利潤為目標，故銷售人員引導客戶購買時則應以突出高回報、低風險、利潤率高為銷售思路，吸引客戶購買，激發其購買的欲望，

    以介紹一種生意或一個投資計劃的方式去引導客房購買。

    三。如何理解“投資回報”？

    ——“投資回報”方式中最常見的是“返租回報”

    “返租回報”方式示意圖：

    業主 發展商 租客

    （充當中介、代理人的角色）

    四。購買商鋪的客戶心理分析

    A、投資者

    ①中、小散戶投資者及白領人士；（收租）

    ②經商人士及高層管理人員；（炒作）

    ③大型公司；（做資產）

    B、經營者

    ①零售業個體戶、中小型商戶及中小飲食經營者；

    ②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；

    ③大型娛樂、飲食集團及中小飲食經營者（以合作形式或租鋪為主）。