2011年房地產經紀人考試經紀相關知識精講3
來源：育路教育網發布時間：2011-09-27 16:25:40
第三節 代理權
一、代理權概述
代理人之所以能夠以被代理人的名義為民事法律行為，并使行為的法律后果直接歸屬于被代理人，是因為代理人有代理權，代理權是發生代理法律關系的前提。
二、代理權的行使原則
代理權的行使，是代理人在代理權限范圍內，代被代理人實施民事法律行為，以維護和實現被代理人的合法權益。代理人行使代理權時應遵循如下原則：
（一）為被代理人的利益認真履行代理職責
代理制度是為被代理人的利益設立的，是為了利用代理人的知識和技能為被代理人服務，代理人的活動是為了實現被代理人的利益。因此，代理人行使代理權應從被代理人的利益出發，而不是從自己的利益出發。應謹慎、勤勉、忠實地履行自己的代理職責。我國《民法通則》第66條規定：“代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應承擔民事責任。”
（二）親自行使代理權
被代理人之所以委托特定的代理人代自己實施民事法律行為，是基于對該代理人知識、技能、品質等的信賴。因此，代理人必須親自實施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經被代理人同意或有不得已的事由發生，不得將代理事務轉委托他人處理。
（三）報告義務
代理人應向被代理人如實報告在處理代理事務中發生的重要情況，使代理人隨時了解代理事務的進展情況。在代理事務處理完畢后，代理人還應向被代理人報告代理事務完成的經過和結果。
（四）保密義務
代理人在執行代理事務中以及執行完畢后，應對被代理人盡保密義務。對于其知曉的個人秘密和商業秘密，不得向他人泄漏，也不得自己非法使用。
例題：代理人行使代理權時應遵循如下（ ）原則。
A.為被代理人的利益認真履行代理職責
B.親自行使代理權
C.不經被代理人同意或不得已的事由未發生，可以將代理事務轉委托他人處理
D.報告義務 E.保密義務
答案：ABDE
解析：代理人必須親自實施代理行為，才符合被代理人的本意。除非經被代理人同意或有不得已的事由發生，不得將代理事務轉委托他人處理。
三、代理權行使的限制
（一）禁止自己代理
自己代理，是指代理人在代理權限內與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認，法律不承認其代理的效力。
（二）禁止雙方代理
雙方代理又稱同時代理，指一個代理人同時代理雙方當事人為法律行為的情況。對于雙方代理，除非事先得到雙方被代理人的同意或事后得到其追認，法律不承認其效力。
（三）禁止惡意串通的代理
代理人與第三人惡意串通，損害被代理人的利益，這種行為違背了代理制度的設立目的和誠信原則。根據《民法通則》第66條：“代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。”
例題：甲臨行前囑托乙將甲的自行車賣掉。數日后甲收到乙匯來的車款150元，并稱車已賣掉。數月后，甲看望乙，看到乙正騎著自己那輛車，乙說這車我自己用呢。乙的行為的性質是（ ）。
A.越權代理 B.無代理 C.自己代理 D.雙方代理
答案：C
解析：自己代理，是指代理人在代理權限內與自己為民事法律行為。自己代理，除非在事先得到被代理人的同意或事后得到被代理人的追認，法律不承認其代理的效力。
四、代理權的終止
（一）委托代理權的終止
依據《民法通則》第69條的規定，有下列情形之一的，委托代理權終止：
（1）代理期間屆滿或者代理事務完成；
（2）被代理人取消委托或代理人辭去委托；
（3）代理人死亡；
（4）代理人喪失民事行為能力；
（5）作為被代理人或者代理人的法人終止。
（二）法定代理與指定代理的終止
根據《民法通則》第70條的規定，有下列情形之一的，法定代理或指定代理終止：
（1）被代理人取得或恢復民事行為能力；
（2）被代理人或代理人死亡；
（3）代理人喪失民事行為能力；
（4）指定代理人的人民法院或者指定單位取消指定；
（5）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監護關系消滅。
（三）代理權終止的效果
（1）代理權終止后，代理人不得再以被代理人的名義進行活動，否則，就構成無權代理；
（2）代理人對代理事務對相關人，如被代理人、或其繼承人、遺囑執行人、清算人、新代理人等，有作必要的報告、移交的義務；
（3）被代理人應收回授權委托書及其有關證明代理權的文本證件，代理人應當交回。
例題：代理權終止后，代理人不得再以被代理人的名義進行活動，否則，就構成 （ ）。
A.無權代理 B.有權代理 C.違法代理 D.雙重代理
答案：A
解析：代理權終止后，代理人不得再以被代理人的名義進行活動，否則，就構成無權代理。
