2011年房估師考試經營與管理講義169

    ㈠ 租賃合約中的標準條款

    在編制標準租賃合約的過程中，業主的主要目標之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關的經營費用；而對于潛在的租

    戶來說，則希望在支付一定租金的前提下，獲得盡可能大的權利，得到盡可能多的服務。為了調和租賃雙方各自意愿的差異，就形成

    了在寫字樓物業出租時須共同遵守的一系列特定條款。由于寫字樓物業的租約一般都要持續幾年的時間，在租約中一

    般都要包括規定租金定期增加方式的租金調整條款。這一條款，可能規定要參考一個標準指數（如消費者價格指數或商業零售價格指

    數），來確定租金定期增長的數量或幅度。顯然，各城市的消費者價格指數能比較準確地反映當地通貨膨脹的水平，但由于消費者價格

    指數有時變化幅度非常大，尤其是在經濟高速發展的地區或政治經濟不穩定的地區，這就使得租戶很難接受用消費者價格指數作為租

    金向上調整的基礎這樣一個條件。因此，租戶和物業管理企業更愿意商定一個固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整

    個租賃期間內有效，例如月租金在整個租期內每年增長10元/㎡或每年上調8%；當租期很長時，也可規定每2年或3年將租金調整

    一次。為了令租賃雙方共同承擔通貨膨脹帶來的風險，有時規定，租金可以按消費者價格指數調整，但同時又規定一個上調比例的最

    高限，以便由租戶承擔最高限以內的風險，由業主承擔最高限以外的風險。

    在寫字樓物業租約中，并非所有的物業經營費用都必須包含在租金中。在"毛租"的情況下，業主要支付物業經營過程中的所有

    費用，并且要在所收取的租金中包括進這些費用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些經營費用如能

    源費用，可由寫字樓內的租戶以某種方式按比例分攤，由物業管理企業向租戶單獨收取后直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很

    受業主或租戶歡迎，因為物業管理企業通常是按租金的一定比例收取物業管理費，如果將經營費用加到租金里面去，業主或租戶多少會有一種多支出了物業管理費的感覺。

    當所有的經營費用均由租戶直接分擔時，則稱這種出租方式叫"凈租"，由物業管理企業代收代繳的費用可按租賃面積基礎租金

    的一個固定比例計算。常用的"凈租"方式，根據代收代繳費用所包括的項目多少還可以再進行細分。但一般情況下，代收代繳的費

    用越多，基礎租金就越低。換句話說，寫字樓物業"毛租"時的租金很高，因為業主要從所收租金中支付所有的經營費用；采用"凈

    租"方式時，代收代繳費用覆蓋的內容越多，基礎租金就越低，因為租戶直接分擔了寫字樓經營過程中的部分或全部費用。

    具體的租約中，要規定代收代繳費用所包括的費用項目名稱，以及每項費用在租戶間按比例分攤計算的方法。最常見的代收代繳

    費用，是除房產稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。此外，設備使用費和寫字樓公共空間的維護維修費用，也常常單獨繳

    納。設備和公共空間的更新改造投資，也要在租戶間進行分攤，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個租約的租賃周期間的關

    系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中，規定了業主所需

    承擔的最大經營費用額，例如每年每平方米40元或每年總計20萬元，而超過這個數額的經營費用就要由租戶分擔。

    ㈡ 折讓優惠和租戶權利的授予

    折讓優惠是業主給租戶提供的一種優惠，用以吸引潛在的租戶。折讓優惠雖然能使租戶節省寫字樓的租金開支，但租約中規定的租

    金水平不會變化。折讓優惠的具體做法很多，如給新入住的租戶一

    個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資

    金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業主間的租約

    而需繳納的罰金、對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助等。折讓

    優惠可能是由業主先提供一筆資金，供租戶用于裝修投資或支付其

    他費用，但在租賃期間內，這筆資金仍要通過各種方式歸還業主。

    這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規定的租金水平與市場所

    能承受的水平相當。