2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義167

    ㈡ 所需面積大小

    選擇租戶過程中最復(fù)雜的工作之一，就是確定建筑物內(nèi)是否有足夠的空間來滿足某一特定租戶的需求。寫字樓建筑內(nèi)是否有足夠

    的有效使用空間，來滿足尋租者對面積空間的特定需要，往往決定了潛在的租戶能否成為現(xiàn)實(shí)的租戶。在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。

    ⑴ 可能面積的組合。同樣大小的面積，在不同的建筑物內(nèi)其使用的有效性是不可能一樣的。外墻、柱子、電梯井、樓梯間不可

    能為適合某一個(gè)租戶的需要而移動(dòng)或改變，所以這些建筑結(jié)構(gòu)因素常常決定了能否組合出一個(gè)獨(dú)立的出租單元，以滿足某一特定尋租者的需要。

    ⑵ 尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)。一些機(jī)構(gòu)需要許多分隔的辦公室，而且常常希望這些辦公室都能沿建筑物的外墻布置，以便能夠獲得

    充裕的自然光和開闊的視野。但也有些公司可能不希望有太多的房間靠近外墻。

    ⑶ 尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃。如果一個(gè)公司在將來期望有較大規(guī)模的擴(kuò)展，必須要考慮在建筑物內(nèi)是否或如何滿足其

    未來業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，尤其是當(dāng)尋租者希望其辦公室集中布置時(shí)。一般來說，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內(nèi)建

    筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡，但接待室、會(huì)議室、交通面積、儲(chǔ)藏面積、辦公設(shè)備所占

    的面積以及公共活動(dòng)所需的面積等應(yīng)給予足夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計(jì)中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

    ㈢ 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)

    在挑選租戶的過程中，有些尋租者為了順利地開展其業(yè)務(wù)，可能需要物業(yè)管理企業(yè)提供特殊服務(wù)。例如，尋租者可能要求物業(yè)管

    理企業(yè)提供更高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)、對電力或空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)有更高的要求、辦公時(shí)間與大樓內(nèi)其他租戶有較大的差異、要求提供的服務(wù)

    與物業(yè)管理企業(yè)已提供的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)有較大差異。如果物業(yè)管理企業(yè)沒有適當(dāng)?shù)目紤]這些問題，在將來的物業(yè)管理過程中就可能會(huì)出現(xiàn)

    許多矛盾。然而，在接受或拒絕潛在租戶的特殊要求之前，物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主應(yīng)該考慮整個(gè)租賃期限內(nèi)的實(shí)際費(fèi)用支出以及費(fèi)用效

    益比率，以便在日后簽訂租約時(shí)確定由誰來承擔(dān)特殊服務(wù)的費(fèi)用。

    四、寫字樓租金的確定

    出租的寫字樓常常是一個(gè)由外墻、隔墻、屋頂、樓面隔離出來的空殼子，當(dāng)然里面可能會(huì)有一些設(shè)備或設(shè)施。其地面、屋頂、墻

    面、燈具等常常由租戶根據(jù)自己的喜好進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修，即使前面的租戶已經(jīng)裝修過，新租戶往往還要根據(jù)自己的意愿進(jìn)行裝修。

    租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊

    支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費(fèi)用（如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修）可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先

    的協(xié)議另收。租戶的電費(fèi)，可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素：

    ㈠ 計(jì)算可出租或可使用面積

    準(zhǔn)確地量測面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入

    和物業(yè)市場價(jià)值的最大化。如果一棟寫字樓的可出租面積為20000㎡，1%的誤差就是200㎡，而如果租金水平是3000元/年。平方

    米，則年租金收入就會(huì)減少60萬元。如果資本化率為10%，則物業(yè)的價(jià)值損失就是600萬元。

    在量測寫字樓面積時(shí)，有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建

    筑面積按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》計(jì)算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之

    間的分隔墻水平投影面積的一半；可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積。

    應(yīng)該注意的是，不同國家對上述各類面積的計(jì)算方法是有差別的，但區(qū)別主要在可分?jǐn)偣�用建筑面積的范圍上。例如，美國大廈

    業(yè)主及物業(yè)管理經(jīng)理協(xié)會(huì)（BOMA）的規(guī)定與我國建設(shè)部的規(guī)定不同的是：垂直穿越各層樓面的電梯井、樓梯間、通風(fēng)豎井和建筑物外

    墻水平投影面積的一半不計(jì)入可分?jǐn)偣�用建筑面積，更不計(jì)入出租單元內(nèi)建筑面積。

    在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理人員常要計(jì)算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積比例系數(shù)（R/U系數(shù)），實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的

    面積是單元內(nèi)建筑面積，但在計(jì)算租金時(shí)要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。