2011年房估師考試經營與管理講義163

    三、制定租金收取辦法

    制定租金收取辦法的目的，是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業主帶來的損失。"物業管理人員應盡量體諒和考慮租戶的特殊

    困難，并想辦法為其解決這些困難，以達到按期足額收取租金的目的".這句話說明，租金收取辦法要盡量考慮到租戶的方便，在物

    業管理人員和租戶間要建立起良好的信任關系，尤其是在經濟不景氣或租戶的業務發生困難時，這種彈性策略尤為重要。當然，這并

    不排除必要時訴諸法律的可能。在制定租金收取辦法的過程中，物業管理人員通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優惠，而不是對遲交者予以罰款。經驗

    表明，激勵比懲罰更為有效。此外，租金收取方式和時間的選擇亦很重要，要根據租戶的收入特點靈活選擇收租方式，合理確定收租

    時間。此外，物業管理還提倡主動的收租服務，通過電話、信件甚至親臨訪問來提醒租戶按時交納租金，并讓租戶了解租金收取的程序。對于租戶主動交納租金的行動，要表示感謝和鼓勵。

    四、物業的維修養護

    良好的物業維修養護管理不僅是租戶要求的，也是物業本身和物業管理目的所要求的。物業維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱

    怨，物業管理人員在抓緊維修的同時，還要對承租人的合作表示感謝，對建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時應租

    戶要求而進行的維修，不僅能樹立物業管理企業的信譽，而且還有助于避免由于物業缺陷而導致的重大經濟損失。

    除應租戶要求而進行的維修外，還要按時對物業進行定期的檢查、維修與養護。每次檢查維修都要依建筑物各部位和其附屬設備

    的情況有所側重。檢查結果要詳細記錄并及時報告給業主。物業管理人員雖然被授權負責物業的維修，但必須以不突破維

    修預算為原則。對于建筑物內主要設備的更新工作如供熱或空調系統的更新，物業管理人員必須征得業主的同意。此外，對租戶就建

    筑物尤其是內部設備的使用提供指導，也是物業維修計劃的重要內容，這樣就可以使租戶、物業管理人員以及業主共同承擔物業維護的責任，并使各方的利益得到應有的保護。

    五、安全保衛

    當前，物業管理人員越來越重視為物業及租戶提供安全保衛服務。一方面，建筑物的毀損可能導致租戶生命財產的損失；另一方

    面，社會犯罪活動亦會導致租戶的利益受到傷害。安全保衛方面的考慮，從建筑物的結構設計就開始了。政府的

    公共安全部門對建筑物設計過程中的保安措施尤其是防火設計都有明顯的要求。物業管理人員通常還要對建筑物內容易造成人身傷害

    的部位做出明確標志，以提醒人們注意安全。為了防止犯罪活動，一般要設置大廈保安人員，鎖上人們不經常使用的出人口，對經常

    使用的出入口派保安人員值班。保障租戶人身和財產的安全，通常是業主的義務。物業管理人員應就物業的安全保衛計劃向業主提供專業意見，并代表業主實施該計劃。

    六、協調與業主和租戶的關系

    及時對話和溝通是建立業主、物業管理人員和租戶三方之間良好關系的關鍵。作為專業人士的物業管理人員，必須設法建立三方

    經常溝通的渠道。通過物業管理人員這個中間媒介，使某方的希望、需要、抱怨能及時地讓其他各方了解。業主與租戶也可以建立起直接的聯系渠道。

    七、組織與控制

    能否實現預期的物業管理目標，是物業管理工作有效與否的標志。業主如果能夠定期地對物業進行視察，則物業維修計劃、保安

    計劃的實施情況就很容易識別。物業收入和費用支出的差異大小，也能體現物業管理組織與控制的有效性。此外，如果業主能不過問

    物業管理公司的具體工作，而又對物業管理人員能及時處理所遇到的問題抱有信心的話，那物業管理的組織與控制就是有效的。

    第三節 寫字樓物業管理

    廣義的寫字樓是指國家機關、社會團體、企事業單位用于辦理行政事務或從事業務活動的建筑物。但投資性物業中的寫字樓，則

    是指公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關的場地。自19世紀末以來，建筑技術的飛速發展使得世界各地

    的高層和超高層建筑大量涌現，這就使得集中大量辦公人員于一起成為可能。例如1972年投入經營的美國紐約世界貿易中心（110層）

    高378m，能同時容納5萬人在該中心工作。我國自20世紀70年代末期開始，尤其是最近十幾年，大量高層和超高層建筑紛紛落成，

    并在這些建筑集中的地區形成了城市的"中心商務區"，如北京建國門至大北窯附近地區等。這些坐落在中心商務區的高樓大廈，有

    許多是寫字樓物業。業主或投資者投資這類物業的主要目的，是希望通過該項投資，達到資本保值、資本增值和獲取周期性收益的目

    的。而完善的物業管理服務，對業主投資目標的實現至關重要。寫字樓物業管理和其他類型出租物業的管理一樣，也需要通過

    簽訂物業管理委托合同明確物業管理企業和業主的權利、義務；根據物業的產權形式、業主投資目標、物業所在地區房地產市場的狀

    況和對物業本身狀況的分析，制定物業本身的發展目標和物業管理目標；進行市場推廣工作，選擇租戶，簽訂租約，實施租賃期間的

    租戶與租約管理，適時收取并調整租金；制定物業維護和建筑物維修計劃，以確保寫字樓建筑的結構安全性、內部設備始終處于良好

    的運行狀態、物業周圍有一個良好的環境；通過制定成本預算和定期的現金流分析進行財務管理；以及物業管理企業內部人員管理。

    除此之外，寫字樓物業管理還有其自身的特點。對寫字樓物業進行分類，并對影響寫字樓分類級別的因素進行分析，就是寫字樓物業管理的基本特色之一。