2011年房估師考試經營與管理講義159

    ㈣ 貸款綜合評價

    金融機構考察完開發商的資信狀況和房地產開發項目以后，還

    要結合對企業和項目考察的結果，綜合企業信用等級、項目風險等

    級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。

    貸款綜合評價的主要工作是計算貸款綜合風險度。

    某筆貸款的綜合風險度=（某筆貸款風險額/某筆貸款額）×100%=信用等級系數×貨款方式系數×期限系數×項目等級系數

    某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數×貸款方式系數

    ×期限系數×項目風險等級系數

    其中：

    ⑴ 信用等級系數的取值規則是：AAA級企業為30%，AA級企業為50%，A級企業為70%，BBB級企業為90%.

    ⑵ 貸款方式系數的取值規則是：信用貸款為100%；由銀行

    金融機構提供擔保的為10%～20%，由省級非銀行金融機構擔保的為50%，AA級以下企業擔保的為100%；用商品房抵押的為50%，

    由其他房屋及建筑物抵押的為100%（如參加保險，保險期長于貸款到期日的，系數取值為50%）。

    ⑶ 貸款期限系數的取值規則是：中短期貸款期限在半年以內的為100%，期限在半年以上不滿1年的為120%；中長期貸款期

    限在1年以上不滿3年的為120%；期限在3年以上不滿5年的為130%，期限在5年以上的為140%.

    ⑷ 項目風險等級系數的確定：先按照項目建設條件、市場和產品分析以及財務評價的結果，將項目劃分成AAA、AA、A和BBB四個風險等級，其對應的風險系數分別為80%、70%、60%和50%.

    按照上述公式計算，凡綜合風險度超過60%的，即為高風險貸款，對高風險貸款，銀行一般不予發放貸款。例如，某開發企業申

    請貸款5000萬元，該企業的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，代人上述公式得：貸款綜合風險

    度=50%×50%×120%×60%=18%，銀行可以發放貸款。

    第十章 物業資產管理

    內容提要

    1、房地產資產管理

    2、物業管理的內容

    3、寫字樓物業管理

    4、零售商業物業管理

    5、物業管理費用的測算與財務報告

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應考人員對物業管理、房地產資產管

    理等概念及工作內容，以及收益性物業租金確定和費用測算方法的

    掌握程度。

    考試基本要求

    掌握：物業管理中的費用測算與財務報告的內容。

    熟悉：房地產資產管理的概念與所包括的內容，寫字樓和零售

    商業物業分類方法與影響因素，確定寫字樓和零售商業物業租金的

    方法。

    了解：物業管理的內容。

    物業管理是房地產開發過程的延續，是以實現物業擁有者的有關目標、使物業保持良好運行狀態為目的的一種專業服務。熟悉房

    地產的使用過程尤其是該過程中的物業管理工作，有助于房地產估價師把握物業使用過程的特點、收益與費用的類型及其確定方式，

    以及物業管理對房地產價值的影響。隨著房地產市場的發展，尤其是以收益性房地產為目標對象的

    投資活動的增加，物業管理也逐漸拓展了服務領域和服務模式，出現了資產管理、設施管理等新的專業服務模式。本章將在界定房地

    產資產管理相關概念的基礎上，以收益性物業管理為主對收益性物業管理的內容進行簡要介紹，重點對寫字樓和零售商業物業的分類

    及其影響因素、物業管理過程中租戶的選擇與租金的確定、租約談判、市場營銷和保險等予以分析。