2011年房估師考試經營與管理講義157

    一項目基本情況指標

    1四證落實情況

    四證指國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設

    工程規劃許可證和建設工程施工許可證

    2自有資金占總投資比率

    自有資金/總投資

    3資金落實情況

    自有資金和其他資金落實情況

    4地理與交通位置

    項目所處位置的區域條件和交通條件

    5基礎設施落實情況

    指項目的上下水、電力、煤氣、熱力、通訊、交通等配

    套條件的落實情況

    6項目品質

    指項目自身的產品品質，包括規劃和設計風格、容積率、

    小區環境、戶型設計等是否合理，新材料、新技術、新

    設計、新理念的應用以及這些應用所帶來的效益和風險

    二市場分析指標

    7市場定位

    項目是否有明確的市場定位，是否面向明確的細分市場

    及這種定位的合理性

    8供需形勢分析

    項目所在的細分市場的供應量與有效需求量之間的關

    系、市場吸納率、市場交易的活躍程度等

    9競爭形勢分析

    項目所在地區人口聚集度、項目所處細分市場的飽和程

    度、項目與競爭樓盤的優勢比較次序等內容

    10市場營銷能力

    項目的營銷推廣計劃是否合理有效、銷售策劃人員能

    力、是否有中介顧問公司的配合等

    11購或預售/預租能力

    項目是否已有認購或已經開始預售、預租或預售/預租的比例如何

    三財務評價指標

    12財務內部收益率

    使項目在計算期內各年凈現金流量現值累計之和等于

    零時的折現率

    13銷售利潤率

    利潤總額/銷售收入

    14貸款償還期

    項目用規定的還款資金（利潤及其它還款來源）償還貸款

    本息所需要的時間

    15敏感性評價