2011年房估師考試經營與管理講義170

    另外的折讓優惠，可能會體現在租約續期的有關條款上。如果租戶預計由于自己業務的發展可能會在未來增加承租面積，則一般

    希望業主在將來（一般是租約期滿）能滿足其擴展辦公空間的要求。除非寫字樓市場很不景氣，否則業主很難接受這一做法，因為有時

    為了滿足當前租戶的這一要求，可能會使其騰空的寫字樓面積之空置時間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業主通常

    可以給租戶一個優先權，即如果租戶想擴大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態的話，則該租

    戶在同等條件下有優先承租權。有時租戶還會要求在租約中加上于原租約條件下續租的條款。

    然而，業主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。這里主要有兩個方面的原因：首先，期限較長的租約所規定的租金，在租賃

    期間內很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管有租金定期調整的條款在發揮作用，但實際租金常常低于市場租金；另外，在租約期

    滿時賦予租戶一定的權利，也并不能保證其繼續承租。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規定租戶只要提前一定

    的時間通知業主并按規定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。賦予租戶一定的權利，在大多數情況下是業主不情愿的事，但業主為了保持物業的市場競爭力，有時不得不這樣做。

    第四節 零售商業物業管理

    用于出租經營的零售商業物業所包括的范圍相當廣泛，從小型店鋪、百貨商場到大型現代化購物中心，面積規模從十幾平方米到

    十余萬平方米，其服務的地域范圍從鄰里、居住區到整個城市甚至全國。

    傳統的零售商業區域，主要坐落在市中心的城市中心商業區，但隨著城市道路交通設施、交通工具的發展和郊區人口的快速增長，位于城市郊區和城郊接合部的大型零售商業設施不斷涌現，使傳統中心區的客流得以分散。為此，從城市中心商業區發展起來的大型

    零售商，開始在城市更廣泛的范圍內開設其連鎖分支機構，從而大大方便了城市居民購物，使居民在城市的任何一個地方都能以幾乎

    相同的價格買到相同的商品。超級市場的出現，大大降低了人工成本，使商品的價格更加具

    有競爭力；各零售商對商業聚焦效應的認同，為更大規模的零售購物中心的發展提供了條件。近十年來，隨著我國國民經濟的飛速發

    展和人民生活水平的迅速提高，全國各主要城市的零售商業營業額大都以每年20%以上的速度增長。在消費者購物支出大幅度增長的

    同時，人們不再僅僅關注商品的質量和價格，還對購物環境提出了越來越高的要求，這就為適應這種需要而發展起來的零售商業物業管理提供了廣闊的前景。

    一、物業分析

    大型零售商業物業可以出租給一個百貨公司經營，也可以出租給若干個百貨公司。某零售商業物業在市場上的影響力，取決于其位置、規模、服務水準和商品類型、規格、數量、質量與價格。零

    售商業物業的出租，一般以可出租面積計算，可出租面積包括營業面積和分攤的公用面積。大型零售物業一般至少有一個主要租戶，

    占用面積很大的百貨商或超級市場連鎖店經常是商場內的主要租戶；租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能吸引數量可觀的

    消費者，因此也常常在大型零售商業物業中占有一席之地；快餐店、影劇院、娛樂中心也經常被安排在大型零售商業物業中，以便為顧

    客提供與購物相輔相成的餐飲、娛樂服務。對于負責大型零售商業物業管理的物業管理企業來說，對物業的分類、物業所處區域的競

    爭條件分析、商場位置及借助私人或公共交通工具到達物業的方便程度，都是要考慮的重要問題。

    ㈠ 零售商業物業的分類

    零售商業物業的分類，主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍等三個方面。零售商業物業通常有五種類型：

    ⑴ 市級購物中心。市級購物中心的建筑規模一般都在3萬㎡以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，

    年營業額在5億元以上。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶；男女時裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、

    珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶進入中心經營；銀行分支機構、餐飲店、影劇院、

    汽車服務中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶。按其所服務的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

    ⑵ 地區購物商場。地區購物商場的建筑規模一般在1萬～3萬㎡之間，商業服務區域以城市中的某一部分為主，服務人口10萬～30萬人，年營業額在l億～5億元之間。地區購物商場中，中

    型百貨公司往往是主要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是這類商場的次要租戶。