2011年房估師考試經營與管理講義168

    ㈡ 基礎租金與市場租金

    租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當地房地產市場的狀況（即市

    場供求關系和在房地產周期中處于過量建設、調整、穩定、發展中的哪一個階段）。在確定租金時，一般應首先根據業主希望達到的投

    資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。當算出的

    基礎租金高于市場租金時，物業管理企業就要考慮降低經營費用以使基礎租金向下調整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的

    情況下，市場租金一般高于基礎租金，物業管理企業還可根據市場競爭狀況來決定哪些經營費用可以計入租金，哪些經營費用可以單

    獨收取。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業的整體租金水平，主要取決于物業本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內某一具體

    出租單元的租金，則依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野

    或景觀好的寫字樓，出租單元租金也較高。物業管理人員在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收

    入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金水平上。

    ㈢ 出租單元的面積規劃和室內裝修

    租戶選擇寫字樓時非常關心其承租部分的有效使用和能否為其雇員提供一個舒適的工作環境，如果租戶不能充分使用其所承租的

    單元建筑面積，就會白白浪費金錢；但如果為了少支付房租而使辦公空間過分擁擠，則會大大降低雇員的工作效率，這同樣也是在浪

    費金錢。物業管理企業可以通過對出租單元進行面積規劃，來幫助

    租戶確定最佳的承租面積大小。

    出租單元的面積規劃，實際上就是通過綜合考慮租戶的規模、組織架構、偏好與品位、需要安裝的設備和財務支付能力等，確定

    其所需承租的單元內建筑面積的大小，并在其所承租的出租單元內就房間布置、辦公設備布置、內部通道的安排等進行設計。室內裝

    飾設計師或建筑師根據租戶的需要，借助于建筑CAD技術，可以很方便地做出若干可供選擇的規劃方案供租戶決策參考。

    室內裝修的費用由誰來支付，經常是租約談判過程中的焦點問題。通常業主要就某些標準化的裝修項目支付一些費用，例如每15㎡安裝一個電話插孔的費用、每30㎡安裝一個門的費用等。也可

    能由業主籠統地提供一筆按每平方米單元內建筑面積計算的資金，來補貼租戶初次裝修需支付的費用。

    除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般有四種選擇：由業主支付、由租戶支付、業主和租戶分擔、業主支付后由租戶在租約期

    限內按月等額償還本息（作為租金的一部分）。在市場狀況有利于承租人而非業主的情況下，為租戶提供裝修補貼，常常被業主或其物

    業管理企業用來作為吸引租戶的手段。不論如何安排裝修費用的支付，業主和其委托的物業管理企業

    保留對整棟寫字樓建筑進行統一裝修或進行建筑物內部功能調整的權利，這有利于提高工作效率和降低裝修的成本，也有利于保持整棟建筑的特色，保證租戶的入住按計劃進行。

    五、寫字樓物業的租約與租約談判

    租賃契約中對租戶與業主的權利和義務都有具體規定。由于該租約是租賃雙方共同簽署的法律文件，所以租賃雙方都應嚴格遵守。

    鑒于租約條款的談判相當復雜，所以在租約簽署前常常有一個很長的談判周期。物業管理企業也常常參與到租約談判的過程中來。雖

    然物業管理企業一般代表業主的利益，但可以利用其特殊身份，向業主闡明租戶的意見，協助租賃雙方尋找一些折衷方案。

    通常情況下，業主事先要準備好一個適用于寫字樓物業內所有出租單元的標準租賃合約，業主和潛在的租戶可在這個基礎上，針

    對某一特定的出租單元就各標準條款和特殊條款進行談判，以便在業主和租戶間就某一特定的出租單元形成一份單獨的租約。標準租

    約中的許多條款只需要稍加討論即可，但有些重要問題就需要進行認真的談判。談判中雙方關注的其他問題還包括租金及其調整、所提供的服務及服務收費、公共設施如空調、電梯等使用費用的分擔方式等。