2011年房估師考試經營與管理講義160

    第一節 房地產資產管理

    一、房地產資產管理

    從開發項目竣工投入使用開始，對房地產資產進行全壽命周期的管理，是由包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理

    在內的房地產管理人員的責任。雖然房地產資產管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房

    地產的價值最大化。物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理的關系如圖10-1所示。其中，物業管理和設施管理以運行管理為主，資產管理和投資組合管理以策略性管理為主。

    圖 10-1 房地產資產管理的內容及其相互關系

    二、物業管理

    物業管理是一種專業行業，它綜合運用多學科的知識，通過人員、場所、流程和技術的整合，來確保建筑環境的正常運行。

    物業管理的核心工作，是對房地產資產進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀

    態。對于居住物業，物業管理就是房地產資產管理的全部內容。然而，對于收益性物業或大型非房地產公司擁有的自用物業，除物業

    管理外，還要進行相應的資產管理和組合投資管理工作。此時的物業管理除進行物業的日常管理外，還要執行資產管理所確定的戰略方針，以滿足組合投資管理的目標。

    物業管理關注的重點，是租用建筑物的租戶對其所使用的物業的環境感到滿意，并希望繼續租用本物業。所以，物業管理工作中

    的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶

    物業管理 投資者 物業管理

    設施管理 資產管理 組合投資管理 資產管理 設施管理

    物業管理 物業管理

    為中心。國際上物業管理行業的專業資格，是注冊物業管理經理

    （CPM）。

    三、設施管理

    設施管理是一種新型房地產服務業務，其主要功能是通過對人和工作的協調，為某一單位或機構創造一個良好的工作環境。設施

    管理是融合了企業管理、建筑學、行為科學和工程學的交叉學科。商業企業越來越強烈地認識到，擁有一個管理有序、高效率的辦公

    環境，對企業的成功非常重要；新技術、環境意識和對健康的日益施管理的傳統服務主要集中在設施的運行管理與維護，但目

    前已擴展到為寫字樓內的雇員提供一個安全、有效率的工作環境，為醫院、高科技產業提供設施設備維護、空間環境維護服務等方面。

    例如，設施管理人員要負責保持寫字樓內良好的空氣質量，為樓宇更新安全控制系統，為殘疾人提供無障礙的通行設施，保證設施符

    合政府法規和環境、健康、安全標準等。設施管理的具體工作內容通常包括：制定長期財務規劃和年度財務計劃，設備更新財務預測，

    為業主提供購買和處置房地產資產的建議，室內布局與空間規劃，建筑設計與工程規劃，建造與維修工程，設施維護和運營管理，電

    訊整合、安全和綜合管理服務，信息管理與設施管理報告等。國際上，設施管理領域的專業資格，通常稱為注冊設施管理經理（CFM）。

    四、資產管理

    資產管理所涉及的范圍比物業管理和設施管理大得多，因此資產管理公司通常聘請若干物業管理公司和設施管理公司為其提供服

    務。資產管理經理領導物業經理和設施經理，監督考核他們的管理績效，指導他們制定物業管理、設施管理的策略計劃，以滿足組合

    投資管理者對資產價值最大化的要求。資產管理的主要工作包括：制訂物業策略計劃，持有或出售分

    析，檢討物業重新定位的機會、審批主要的費用支出，監控物業運行績效，根據物業在同類物業競爭市場上的績效表現，管理并評估

    物業管理公司的工作，協助物業管理公司與租戶的關系，定期進行資產的投資分析和運營狀況分析。