2011年房估師考試經營與管理講義161

    五、房地產組合投資管理

    房地產組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業投資者或業主的投資目標，評估資產管理公司的績效，審批資產管理公

    司提出的物業更新改造計劃以保持資產的良好運行狀態和市場競爭力，管理資產以實現組合投資收益的最大化，就新購置物業或處置

    物業做出決策等。

    組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執行組合投資策略，設計和調整房地產

    資產的資本結構，負責策略資產的配置和衍生工具的應用，監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理。

    第二節 物業管理的內容

    根據物業的類型和特點不同，可以將物業管理分為居住物業管理、公共物業管理和收益性物業管理。每一種類型的物業管理，又

    可以進一步劃分為許多更專業化的領域。例如，在收益性物業管理中，就可以進一步分為寫字樓物業管理、零售商業物業管理、工業

    及貨倉物業管理、酒店物業管理等。物業類型不同，物業管理的側重點和工作程序也有差異。對最為復雜的收益性物業管理而言，其

    工作內容主要包括以下幾個方面：

    一、制定管理計劃

    在接管一宗物業后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認可。該計劃應詳細說明物業管理所提供的服務內容以及所采用的方法。

    一般包括六個方面的內容：

    ㈠ 確立目標

    物業所有者（業主）的目標是制定管理計劃的基礎。有時業主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業管理人員就要

    通過有關的調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業主授予物業管理者的權力范圍也有很大差別，有些業主只對

    重大決策問題發表意見，但也有些業主可能希望對有關細節問題亦予過問。物業管理人員常常需要就業主提出的相互矛盾的目標作解

    釋工作，例如有業主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標。一旦物業管理公司接受了委托，就要在物業管理目標上與業主達成共識，并盡自己的可能來維護業主的利益。

    ㈡ 檢查物業質量狀況

    檢查物業質量狀況是物業管理工作的重要內容，這種檢查通常包括建筑物外部和內部墻體、基礎和屋頂、建筑設備和裝修等所有

    方面，還要針對租戶經常指出的一些特殊問題進行檢查。物業管理人員要根據質量狀況檢查的結果，確定實現業主提出的目標所需的時間、需要進行的修繕工作及其費用。

    ㈢ 形成租金方案和出租策略

    出租實際上是出售一定期限（月或年）的物業使用權，只有在業主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業出租而進行的努力是永無止境的。

    租金方案十分重要。從理論上來說，租金的確定要以物業出租經營成本、稅費和業主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件

    下，物業租金水平的高低主要取決于同類型物業的市場供求關系。維護較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報

    率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上升越快，這種情況就越明顯。

    從總體上說，物業租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則就不會有人再來進行開發建

    設投資。物業管理人員還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導致業主利益的損失，因為若某宗待出阻物業確定的租金高于市

    場租金水平，則意味著物業的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

    對于大型物業管理公司來說，一般較容易確定租金水平或方案，因為他們往往擁有大量類似物業出租的租金數據，使得物業管理人

    員很容易確定物業合適的市場租金水平。當然，為準確判斷物業的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業和待出租物業的差異，

    并對已知的租金進行相應的修正，進而求取待出租物業的市場租金水平。例如，對于出租寫字樓，其租金水平可能會依下述情況的不

    同而不同：單元面積大小、樓層、朝向；大廈坐落地點；距商業中心區的距離；裝修檔次；建筑設備狀況；所提供服務的內容；有效

    使用面積系數；康樂設施完備情況；物業維護措施。租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，

    租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小；租戶的資信狀況；為租戶提供服務的水平；附屬設施的收費水平；是否帶家具。

    這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業租金水平的差異。

    對出租期限內租金水平的調整，沒有數學公式可循，物業價格、租金指數對租金定期調整雖有參考價值，但直接的意義也不大，所

    以恰如其分地調整租金和形成初始租金方案一樣困難。如果投資者購買的物業本來就有人租用，這種租金的調整就更加困難，因為先

    前的業主確定的租金可能低于市場租金水平，所以當新業主或物業管理人員決定將租金提高至市場租金水平時，可能會受到抵制。正

    是由于制定租金方案、調整租金水平非常復雜，才需要物業管理人員提供的專業服務。