2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義158

    分析和預(yù)測主要指標(biāo)（如收益率、凈現(xiàn)值、貸款償還期等）對由于通貨膨脹、市場競爭等客觀原因所引起的成

    本、利潤率等因素變化而發(fā)生變動的敏感程度設(shè)計質(zhì)量和建筑師的水平情況。此外，有時金融機(jī)構(gòu)還會對未來租

    客的選擇進(jìn)行干預(yù)，尤其是大宗承租的租客，這也是金融機(jī)構(gòu)控制項目和開發(fā)商的重要措施。很有必要記住這樣一句話，即在開發(fā)商

    看來是機(jī)會的時候，銀行家看到的往往是風(fēng)險。在咨詢業(yè)日益發(fā)達(dá)的今天，金融機(jī)構(gòu)還會要求開發(fā)商向其提供

    房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)提供的項目評估報告，這也是金融機(jī)構(gòu)化解和分散融資風(fēng)險的有途徑效。在咨詢機(jī)構(gòu)提供的項目評估報告中，咨詢機(jī)

    構(gòu)會就項目的建設(shè)條件、項目所在地的房地產(chǎn)市場供求情況、預(yù)期租金和售價水平、總開發(fā)成本、項目自身的收益能力和還貸能力、

    財務(wù)評價的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、不確定性分析的結(jié)果等提供專業(yè)意見，供銀行或其他金融機(jī)構(gòu)參考。

    ㈢ 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價

    貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當(dāng)銀

    行與借款人及其他第三人簽訂擔(dān)保協(xié)議后，如借款人財務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔(dān)保來收回貸

    款本息。需要指出的是，貸款的擔(dān)保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放

    貸款時，首先應(yīng)考查借款人的第一還款來源是否充足；貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：

    ⑴ 保證。即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協(xié)議，當(dāng)借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債

    務(wù)或承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。保證通常是由第三方保證人以自身的財產(chǎn)提供的一種可選擇的還款來源。而且，只有當(dāng)保證人有能力和意愿代

    替借款人償還貸款，這項保證才是可靠的，為此貸款銀行將在充分審核保證人的財務(wù)實(shí)力和信譽(yù)程度后，方可做出是否接受其保證的

    決策。一般來說，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險最低，然后依次是省級非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。

    ⑵ 抵押。是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，

    將財產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保。銀行持有抵押財產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人

    不履行合同時，銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價

    款優(yōu)先受償。在房地產(chǎn)貸款中以土地房屋等設(shè)定貸款抵押，是最常

    見的擔(dān)保形式。從抵押擔(dān)保的質(zhì)量來看，商品房優(yōu)于其他房屋，建

    成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地，商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)。

    ⑶ 質(zhì)押。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)力（包括

    商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等）移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)力作為債權(quán)的擔(dān)保。

    當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)將該動產(chǎn)或權(quán)力折價出售收回貸

    款，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或權(quán)力的價款優(yōu)先受償。