2007年全國房地產估價師執業資格考試——房地產開發經營與管理試卷 一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。） 1、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業的（ ）。 2、當房地產開發商將建成后的物業用于出租或（ ）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。 3、下列風險中屬于系統風險的是（ �。�。 4、買賣雙方要經過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產交易，這個過程反映了房地產的（ �。�。 5、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套．則吸納周期為（ ）年。 6、在房地產市場周期循環中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產市場自然周期的（ �。� 7、下列關于房地產泡沫的表述中，錯誤的是（ �。�。 8、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（ ）。 9、實行施工總承包的房地產開發項日。施工現場的安全應由（ �。┴撠煛� 10、根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（ �。�。 11、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（ ）。 12、2006年某市商品住宅實際銷售量為410萬m2，預測銷售量為380萬m2。如果平滑指數a=0.65，則用指數平滑法預測的2007年該城市商品住宅銷售量為（ ）萬m2。 13、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（ �。� 14、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（ ）競爭者。 15、房地產置業投資項目的不確定性因素不包括（ �。�。 16、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、若該筆貸款的實際年利率為7.25％，則名義年利率是（ �。�。 17、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6％的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7％的還款方式，并在最后l個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了（ ）元。 18、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為（ �。�。 19、已知某房地產投資項目的購買投資為5000萬元，流動資金為500萬元，投資者的權益資本為2000萬元，經營期內年平均利潤總額為700萬元，年平均稅后利潤為500萬元，則項目的資本金利潤率為（ �。� 20、某房地產開發項目的總開發成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發成本利潤率為（ ）。 21、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是（ ）。 22、某房地產開發項目的占地面積為1萬m2，容積率為1.5，如果房屋開發成本為3000元m2（按建筑面積計），預測能夠以8000元／m2（按建筑面積計）的銷售價格實現全部銷售則該項目實現盈虧平衡的最高土地取得價格（按占地面積計）為（ �。┰�/m2。 23、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（ �。�。 24、某房地產開發項目有甲、乙、丙三個方案，經測算，三個方案凈現值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（ �。� 25、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數來估算一座酒店的總投資，屬于（ ）。 26、在房地產開發投資中，屬于財務費用的是（ �。� 27、在投資項目的財務報表中，出現在全投資現金流量表，而不出現在損益表中的項目是（ ）。 28、資金來源與運用表可以用來進行房地產開發項目的（ �。┓治觥� 29、房地產抵押貸款二級市場的發展，實現了房地產抵押貸款市場與資本市場的（ �。� 30、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是（ �。�。 31、建設貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（ �。�。 32、銀行對個人發放在房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（ ）。 33、由于寫字樓物業與零售商業物業的租約期限較長，在租約中一般都要包括（ �。� 34、下列關于零售商業物業租金的表述中，錯誤的是（ �。� 35、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5％，經營費用為潛在毛收入的30％，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（ ）萬元。 二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。） 1、固定資產投資按照工作內容和實現方式分類，可以分為（ ）投資。 2、從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常應分析（ �。�。 3、下列關于房地產市場周期循環的表述中，正確的有（ �。�。 4、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（ ）。 5、房地產產品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規定擬提供的房地產產品的）。 6、下列指標中，屬于房地產投資項目靜態盈利能力指標的有（ �。� 7、下列關于名義利率與實際利率的表述中，正確的有（ ）。 8．下列關于內部收益率的表述中，正確的有（ �。�。 9、用于反映項目清償能力的經濟評價指標有（ �。�。 10、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有（ �。�。 11、下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有（ �。�。 12、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（ �。� 13、投資項目可行性研究的根本目的包括（ ）。 A．減少或避免投資決策的失誤 14、在下列費用中，屬于債務融資成本的有（ ）。 15、寫字樓物業服務企業在選擇租戶時，往往注重考察租戶的（ ）。 三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。） 1、對房地產置業投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關關系。 （ �。� 2、系統風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險�！ 。ā 。� 3、我國房地產開發統計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積�！ 。ā 。� 4、房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者�！ 。ā 。� 5、在市場定位的差別化分析中，通常將行業分為批量行業、僵滯行業、分塊行業和專業化行業�！ 。ā 。� 6、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例�！ 。ā 。� 7、資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。（ �。� 8、對于置業投資者而言，在租金水平不變的情況下，出租物業空置率的高低與有效毛租金收入的多少呈負相關關系�！ 。ā 。� 9、房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發生的概率可以確定的情況下的風險分析�！ 。ā 。� 10、房屋開發費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用�！ 。ā 。� 11、損益表反映了房地產項目在開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內部收益率和投資回收期等評價指標�！ 。ā 。� 12、商用房地產抵押貸款是開發商以銷售的房地產作為抵押擔向金融機構申請的貸款�！ 。ā 。� 13、房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式�！ 。ā 。� 14、房地產資產管理以運行管理為主，指導物業管理和設施管理公司的工作，目標是實現資產價值的最大化�！ 。ā 。� 15、零售商業物業的基礎租金是指業主獲得的、與租戶經營業績無關的一個最低租金收入�！ 。ā 。� 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分） 1．某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6％，假設租金和住房市場價值不隨時間發生變化。該家庭希望實現以租養房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的30％，余款申請年利率為6％的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問： �。�1）該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房（精確到小數點后2位）？ �。�2）設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分） 2．某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題： �。�1）若開發商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2（精確到個位）? �。�2）在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內部收益率是多少（精確到小數點后2位）?（12分）
四、計算題 1．解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％ （1） 求購房最高總價 購房最高總價=P／70％=279161.54／70％=39.88萬元 �。�2）求出售原有住房時間 住房市場價值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25萬元 設剩余M個月需要償還25萬元，則有
有：（1+0.％）M=2.667 M=log2.667/（1+0.5％）=196.66個月 240-196=44個月 在還款44個月之后出售住房 2．解： 解法一：敘述法 一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金 �。�1）計算各年自有資金凈現金流量 1）第1年年初凈現金流量=-5400萬元 2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元 凈現金流量=-5400+5400=0萬元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4）第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7％=636.57萬元 營運成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬元 經營收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬元 凈現金流量-（0.9975x+1000）×65％萬元 5）第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元 營運成本=（0.9975x+1000）×35％萬元 經營收入=（0.9975x+1000）萬元 轉售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬元 凈現金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬元 �。�2）求基礎租金
二、計算全投資內部收益率FIRR �。�1）計算各年凈現金流量 1）第1年年初投資=8100萬元 2）第2年年初投資=5400萬元 3）第3年、4年年末： 經營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元 經營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 凈現金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元 4）第5年年末： 經營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元 經營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 轉售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬元 掙現金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元 （2）計算內部收益率 設i 1=13％，則有：
解法二：圖表法 一、列出自有資金現金流量表（年來），設計出租金為x
二、求最低租金水平下的全部投資內部收益率，列表：
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【責任編輯：韓志霞 糾錯】 |
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