2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義155

    ㈣ 債務(wù)資金籌措

    債務(wù)資金是項(xiàng)目投資中除資本金外，需要從金融市場(chǎng)中借入的資金。債務(wù)資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

    ⑴ 信貸融資

    任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想求得發(fā)展，就離不開(kāi)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。如果開(kāi)發(fā)商不會(huì)利用銀行信貸資金，完全靠自己的現(xiàn)金

    本錢(qián)周轉(zhuǎn)，就很難擴(kuò)大投資項(xiàng)目的規(guī)模及提高資本金的投資收益水平，還會(huì)由于投資能力的不足而失去許多良好的投資機(jī)會(huì)。利用信

    貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就是"借錢(qián)賺錢(qián)"或"借雞生蛋"，充分利用財(cái)務(wù)杠桿的作用。信貸融資方案要明確擬提供貸款的機(jī)構(gòu)及其貸款條件，包括支付方式、貸款期限、貸款利率、還本付息方式和附加條件等。

    ⑵ 債券融資

    企業(yè)債券泛指各種所有制形式企業(yè)，為了特定的目的所發(fā)行的債務(wù)憑證。債券融資是指項(xiàng)目法人以自身的財(cái)務(wù)狀況和信用條件為

    基礎(chǔ)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券籌集資金，用于項(xiàng)目建設(shè)的融資方式。企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般應(yīng)根據(jù)房

    地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的目的、金融市場(chǎng)的規(guī)律、有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期而定，通常為3～5年。債券償付方式有三種：第一種

    是償還，通常是到期一次償還本息；第二種是轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來(lái)替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說(shuō)是以舊換新；第

    三種是轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股�？赊D(zhuǎn)換債券的發(fā)行，不需要以項(xiàng)目資產(chǎn)和公司的其他資產(chǎn)作為擔(dān)保。

    ㈤ 預(yù)售或預(yù)租

    由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可以通過(guò)預(yù)售和預(yù)租在開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續(xù)開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的投資，所以大

    大減輕了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)益融資和債務(wù)融資的壓力。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士和機(jī)構(gòu)，對(duì)預(yù)售樓宇感興趣，因?yàn)樗麄冎恍柘绕谥Ц渡倭慷ń鸹蝾A(yù)付款，就

    可以享受到未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。例如，某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)15%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一

    年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了12%，則其預(yù)付款的收益率高達(dá)12%/15%×100%=80%.

    預(yù)售樓宇對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，由于他可以降低購(gòu)樓費(fèi)用（如果樓宇建成后，買(mǎi)家再將所預(yù)定的樓宇轉(zhuǎn)買(mǎi)，則可獲得很高的投資收益），所

    以有很高的積極性；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售一部分樓面面積，既可以籌集到必要的建設(shè)資金，又可將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買(mǎi)家，因此

    開(kāi)發(fā)商的積極性也是不言而喻的。當(dāng)然，預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開(kāi)發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費(fèi)用）達(dá)到或超過(guò)地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。

    ㈥ 融資方案分析

    在初步確定項(xiàng)目的資金籌措方式和資金來(lái)源后，接下來(lái)的工作就是進(jìn)行融資方案分析，比選并挑選資金來(lái)源可靠、資金結(jié)構(gòu)合理、融資成本低、融資風(fēng)險(xiǎn)小的方案。

    ⑴ 資金來(lái)源可靠性分析。主要是分析項(xiàng)目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續(xù)的資金供應(yīng)，即資本金和債務(wù)資金

    供應(yīng)是否落實(shí)可靠。應(yīng)力求使籌措的資金、幣種及投入時(shí)序與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度和投資使用計(jì)劃相匹配，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)順利進(jìn)行。

    ⑵ 融資結(jié)構(gòu)分析。主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。在

    一般情況下，項(xiàng)目資本金比例過(guò)低，將給項(xiàng)目帶來(lái)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，合理確定資本金與債務(wù)資

    金的比例。股本結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目股東各方出資額和相應(yīng)的權(quán)益，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和主要股東方的參股意愿，合理確定參股各方的出資比

    例。債務(wù)結(jié)構(gòu)反映項(xiàng)目債權(quán)各方為項(xiàng)目提供的債務(wù)資金的比例，應(yīng)根據(jù)債權(quán)人提供債務(wù)資金的方式、附加條件以及利率、匯率、還款

    方式的不同，合理確定內(nèi)債與外債的比例、政策性銀行與商業(yè)性銀行的貸款比例、信貸資金與債券資金的比例。