2011年房估師考試經營與管理講義166

    ⑾ 物業管理水平

    寫字樓物業管理的質量會影響到其租金水平和市場價值。租戶非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其重要的是物

    業維護的水平。窗明幾靜和井井有條的寫字樓維護管理，對當前的租戶和潛在的租戶都會構成極大的吸引。寫字樓建筑內建筑設備系

    統運轉是否良好以及建筑物的保安情況，也是評價物業管理質量的重要指標。物業管理的有效性，還會影響到對寫字樓空間的使用需求，對提高大廈內租戶的信譽也很有意義。

    ⑿ 租戶類型

    形象和聲譽在商業經營活動中至關重要。入住同一寫字樓的租戶間的相互影響，會增加或減低它們各自的形象和聲譽。由于這個

    原因，租戶和物業管理企業對寫字樓內租戶的類型都非常重視。大廈內的主要租戶，往往決定了一棟寫字樓內的租戶類型。例

    如，某寫字樓內的主要租戶是一家大銀行，其他金融或與金融密切相關的企業（投資信托公司、保險公司、財務公司、顧問代理公司、

    會計師或審計事務所等）就會爭相入住該大廈，因為銀行的聲譽往往比較好。有時主要租戶的名字還會用于為寫字樓物業命名，這可能

    會進一步吸引某一特定類型的租戶來租住本物業。有些名聲不佳的公司入住，可能會影響到寫字樓內其他租戶和寫字樓物業本身的聲

    譽，因此，對租戶類型的選擇，要引起業主和物業管理人員的高度重視。

    三、寫字樓租戶的選擇正像租戶選擇寫字樓非常慎重一樣，物業管理企業或業主對于選擇什么樣的租戶，并長久與之保持友好關系也很重視。考慮的主

    要準則，是潛在租戶所經營業務的類型及其聲譽、財務穩定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及其需要提供的特殊物業管理服務

    的內容。雖然相對于居住物業的租戶來說，寫字樓租戶的這些信息比較容易獲得（公開的年度財務報告），但如果對這些信息研究不夠，也可能會給業主或物業管理企業帶來損害。

    ㈠ 租戶的商業信譽和財務狀況

    一宗寫字樓物業的價值，在某種程度上，取決于寫字樓的使用者即租戶的商業信譽。物業管理經理，必須認真分析每個租戶的信

    譽對其租住的寫字樓物業的影響。潛在租戶的經營內容，應該與寫字樓中已有租戶所經營的內容相協調，其信譽應能加強或強化大廈的整體形象。

    物業管理企業還應當分析潛在租戶在從事商業經營過程中的財務穩定性，因為這關系到潛在租戶在租賃期限內能否履行合約中規

    定的按期支付租金的義務。為了達到這個目的，物業管理企業常先請申請入住的租戶填寫一個申請表，以了解其經營內容、當前的辦

    公地址及其承租的時間、從事業務經營活動的地區范圍、如果是某公司的分支機構那它的總公司在什么地方、開戶銀行的名稱、信譽

    擔保人或推薦人情況、對承租面積的具體要求等。物業管理企業還可以從稅務機構、工商管理機構、往來銀行、經紀人及租戶提供的

    財務報表來判斷其信譽和財務狀況。對每一個潛在的租戶，不管其規模或過去的信譽情況如何都應進行仔細的審查，因為某些大型的

    跨國企業也可能會象一些小公司那樣面臨著轉手或破產的厄運。