2011年房產經紀人考試基本制度與政策重點1

　　1、中國現行法的淵源包括：憲法、法律、行政法規、地方性法規(自治條例)、行政規章、特別行政區法和國際條約。憲法是國家的根本大法，是由國家最高權力機關按照特別程序制定和修改的，綜合性地規定國家、社會和公民生活根本問題，具有最高法律效力的法。

　　2、自然人、法人和合伙：

　　(一)自然人

　　1、自然人的民事權利能力是指法律賦予自然人享有民事權利和承擔民事義務的資格。自然人從出生時起到死亡時止，具有民事權利能力，依法享有民事權利，承擔民事義務。胎兒不具有民事權利能力，不得成為民事法律關系的主體。

　　2、自然人的民事行為能力是指自然人以自己的行為依法獨立取得民事權利、承擔民事義務的資格，即民事文體獨立實施民事法律行為的資格。法律根據自然人不同的認知能力，將自然人的民事行為能力分為3種：完全民事行為能力人、限制民事行為能力人、無民事行為能力人。注意：16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。監護主要有：法寶監護、指定監護、遺囑監護、自愿監護。

　　(二)合伙：合伙主要的法律特征是：

　　1、合伙具有團體性

　　2、合伙人對合伙承擔無限連帶責任，這是合伙這種團體區別于法人的最大特點。

　　3、 民事法律行為：

　　(一)民事法律行為成立的條件是：

　　1、行為人具有相應的民事行為能力

　　2、意思表示真實

　　3、不違反法律或者社會公共利益。有一些具體的民事法律行為的成立，除需要具備上述條件外，還必須遵循特殊的有關規定。

　　(二)下列民事行為無效：

　　1、無民事行為能力人的實施

　　2、限制民事行為能力人依法不能獨立實施的

　　3、一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的

　　4、來意串通，損害國家、集體或者第三人利益的

　　5、違反法律或者社會公共利益的

　　6、經濟合同違反國家指令性計劃的

　　7、以合法形式掩蓋非法目的的。

　　4、 代理：

　　(一)代理的概念：是指行為人根據一定方式的取得，以他人的名義與第三人為一定法律行為，所產生的法律后果直接歸于該他人的行為。

　　(二)代理的分類：根據代理權發生的依據不同，可將代理分為委托代理、法寶代理和指定代理。委托代理是基于補代理人的委托而發生的代理。法寶代理是根據法律的直接規定而發生的代理。指定代理是根據法院或有關單位的指定而發生的代理。(三)代理人在行使代理權時應遵循以下兩項原則：

　　1、代理權應為維護補代理人的最大利益而行使。

　　2、代理權不得濫用。