2011年房地經(jīng)紀人經(jīng)紀相關(guān)知識考點精講（75）
來源：育路教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-04-18 08:44:35
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求取建筑物折舊的年限法
年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。
建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。
建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。
建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于其實際經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是估計有效經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)，即有效經(jīng)過年數(shù)通常是在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：①當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當；
②當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)；③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)。
建筑物的剩余壽命是其壽命減去經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效經(jīng)過年數(shù)之后的壽命，即
剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命一有效經(jīng)過年數(shù)
因此，如果建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)比實際經(jīng)過年數(shù)少，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命；反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。
利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。
年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：
Di=D=C-S/N=C（1-R）/N
式中D.——第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D.
C——建筑物的重新購建價格。
s——建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計建筑物達到經(jīng)濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。
N——建筑物的經(jīng)濟壽命。
R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率，即
R=S/C×100%
有效經(jīng)過年數(shù)為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：
E t=D×t
=（c—s）t/N
= C（1-R）t/N
式中Et一一建筑物的折舊總額。
采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為：
V=C—Et
=C-（C-S）t/N
=C[1一（1一R）t/N]
式中V——建筑物的現(xiàn)值。
題目4：某建筑物的建筑面積100m2，單位建筑面積的重置價格為500元/m2，判定其有效經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)濟壽命為30年，殘值率為5%.試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。
[解]已知：c=500 x 100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年。
則
年折舊額D=C（1-R）/N=50000 x（1-5%）/30=1583元
折舊總額Et= C（1-R）t/N=50000 x（1-5%） x10/30=15833元
建筑物現(xiàn)值V=c[1一（1一R） t/N]]
=50 000×[1-（1—5%）10/30]
=34167（元）
