2010年房地產經紀人制度與政策輔導：土地增值稅的建房方式籌劃法

建房方式籌劃法

　　根據稅法有關規定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃，其節稅效果也是很明顯的。 　　第一種是代建房方式。稅法規定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業，是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進稅率，前者節稅明顯。因此，如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進行開發，而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協商由客戶自己購買和取得，其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產開發公司可以根據市場情況，適當降低代建房勞務收入的數額，以取得客戶的配合。

 　　第二種是合作建房方式。稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產開發企業售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。