2010年房地產經紀人制度與政策輔導：房地產抵押政策相關問答

來源：網絡發布時間：2010-08-15 10:44:15

1、問：什么是房地產抵押？

　　答：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產處分所得的價款優先受償。

　　2、問：辦理房地產抵押為什么要到房地管理部門進行登記？

　　答：房地產抵押須到房地產管理部門進行登記制度，是維護房地產市場秩序、保障房地產抵押人和抵押權人合法權益和切身利益的需要，是杜絕房地產抵押違法行為發生的有效手段。根據建設部《城市房地產抵押管理辦法》和《青島市房地產抵押例》規定：當事人須在房地產抵押合同簽定之日起三十日內到房地產管理部門辦理抵押登記手續，房地產抵押合同自登記之日起生效。隨著房地產市場經濟的建立，房地產抵擋日益增多，房地產抵押貸款欺詐行為時有發生，少數不法分子偽造《房屋所有權證》，騙取抵押款；也有的將一處房產重復抵押，或將已抵押了的房產私自出賣等情況。發生這些欺詐行為的主要原因是，當事人雙方沒有到房地產管理部門申請辦理抵押登記，致使違法人有機可乘。如果當事人雙方辦理了抵押登記，房地產管理部門將依法對抵押人的產權進行查檔核實，辯別《房屋所有權證》真偽，經核實確認后，才能頒發《房屋他項權證》，并在原《房屋所有權證》上填注他項權摘要，在抵押期間，依法禁止抵押人將抵押的房屋辦理過戶轉讓等手續，有效地防止房地產抵押貸款中欺詐行為的發生。

　　3、問：設定房地產抵押時抵押物應具備什么條件？

　　答：設定房地產抵押時，抵押物應具備兩個條件：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權；二是以單純土地使用權抵押的，要求土地必須是以出讓方式取得的。

　　4、問：哪些房地產不能進行抵押？

　　答：下列房地產不得設定抵押：1.權屬有爭議的房地產；2.已列入規劃拆遷范圍且用地范圍已核發建設用地規劃許可證的房地產；3.學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和市政、公用等社會公益設施；4.被依法查封，扣押或采取其他強制措施的房地產；5.其他依法不得抵押的房地產。

　　5、問：設立房地產抵押，房屋和土地能否分開單獨抵押？

　　答：不能。土地使用權抵押時，其地上建筑物、附屬物隨之抵押。以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

　　6、問：辦理抵押登記時，抵押雙方應向登記機關交驗哪些文書？

　　答：抵押雙方應交驗下列文書：

　�。�1）房屋所有權證；

　�。�2）貸款合同和抵押合同；

　　（3）抵押雙方登記申請書；

　�。�4）房屋評估報告書；

　�。�5）雙方經辦人身份證復印件；

　　（6）抵押雙方主管部門出具的證明；

　�。�7）抵押雙方法人資格證明或營業執照復印件。

　　7、問：申請房地產抵押登記，抵押雙方應繳納哪些費用？