2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策輔導(dǎo)：房地產(chǎn)基本術(shù)語

產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房 單位產(chǎn)權(quán)房 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。
 
私房 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。 二手房二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 外銷房 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。 內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn) 共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。 爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 居住組團 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施配 建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 基價基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。 預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)。 一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

建筑面積 住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。 公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實用面積它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。 計租面積作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。 容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分?jǐn)偟霉�用建筑隊面積。

開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 進深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。 套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。 動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構(gòu)投資住房租賃市場。 公攤面積商品房分?jǐn)偟墓�用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。 竣工面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑. 輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。 銷售面積 銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積之和。 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率綠 化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。 實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ�面積 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。 平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 

地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。 半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地�熀�宅間綠地和宅間小路等�牭目偡Q 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 公共綠地 公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 道路紅線 道路紅線是指城市道路�熀�居住區(qū)級道路�犛玫氐囊�(guī)劃控制線。 建筑線 建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚? 過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。

建造商 建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。 發(fā)展商 發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請資質(zhì)等級。 

代理商 代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。征用價指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。 出讓價指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。 轉(zhuǎn)讓價指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。 出租價指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。 入股價指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認(rèn)可的價格。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認(rèn)價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價格。 評估價是指中介評估機構(gòu)受委托而對地產(chǎn)評估出的價格。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。 征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進行評估，為征稅提供依據(jù)。
清產(chǎn)核資價為會計核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。 補交價指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應(yīng)放在市場交易價里。 確認(rèn)價是目前政府有關(guān)管理部門對評估機構(gòu)評估地產(chǎn)所認(rèn)定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是。 基準(zhǔn)地價指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。 標(biāo)定地價指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價格。 房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。 

住房公積金 我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機構(gòu)集中管理。　住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設(shè)。 安居工程 國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設(shè)。 貨幣分房 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。

住宅的進深 住宅的長度或進深，在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 復(fù)式住宅 這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。　在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。 

小康型住宅 是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"項目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。 解困房 指在實施"安居工程"之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。 土地使用年期 凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 一次性付款 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。

智能化大廈 又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機結(jié)合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。 宗地圖 宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 結(jié)構(gòu)面積 住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。 房地產(chǎn)抵押貸款 所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。 房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。 房地產(chǎn)保險 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設(shè)計、營建、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標(biāo)的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險。

房屋所有權(quán) 房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其房屋事實上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。 物業(yè)管理 建設(shè)部 1994 年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。　住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。 房改房 指國家機關(guān)、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁�分配、�?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對象是單位在冊職工。 住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 

躍層式住宅 這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設(shè)計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計中得到廣泛推廣。 購房面積 商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓�用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓�用建筑面積。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。

安居房 為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。 微利房 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 三通一平 指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。 宗地 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。 抵押貸款方式 抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。 質(zhì)押貸款方式 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。 保證貸款方式 保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式

建筑面積 建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。 而“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個面積就是由13.7平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。 容積率　在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。 建筑面積　指建筑物的水平面積，其計算公式為： 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓�共建筑面積 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積） 套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。 知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓�共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。 居住面積　是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為： 居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù) 獨立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。 剪力墻結(jié)構(gòu)　是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。 環(huán)保小區(qū)　即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。 花園式住宅　也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

商品房房價的構(gòu)成 大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成： 一是地價成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費（七通一平費），甚至市政費、用電權(quán)費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。