2010年房地產經紀人制度與政策輔導：成本法的基本原理

成本法的基本原理

　　1.成本法的概念

　　成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的本質是以房地產的開發建設成本為導向求取估價對象的價值。

　　成本法這個概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價格。

　　2.成本法的理論依據

　　成本法的理論依據是生產費用價值論——商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，房地產的價格是基于其過去的“生產費用”，重在過去的投入，具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發建設該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。從買方的角度來看，房地產的價格是基于社會上的“生產費用”，類似于“替代原理”，具體一點講，是買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發建設該房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建設（或者委托另外的人開發建設）

　　由上可見，一個是不低于開發建設已經花費的代價，一個是不高于預計重新開發建設所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價（包含正常的費用、稅金和利潤）因此，估價人員便可以根據開發建設估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來測算其價格

　　3.成本法適用的對象和條件

　　只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于估價那些既無收益又很少發生交易的房地產，如學校、圖書館、體育場館、醫院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的房地產。單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價市場不完善或狹小市場上無法運用市場法估價的房地產。

　　在房地產保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。因為在保險事故發生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌；對于發生全部損毀的，有時也需要用重置或重建的辦法來解決。

　　在現實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能影響價格。價格等于“成本加平均利潤”是在長期內平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭（即可以自由進入市場），二是該種商品本身可以大量重復生產。

　　房地產的開發建設成本高并不一定意味著房地產的價格就該高，開發建設成本低也不一定說明房地產的價格就不該高。

　　要注意如下兩個方面：一是要區分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的開發商的實際花費，客觀成本是假設開發建設時大多數開發商的正常花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結合市場供求分析來確定評估價值。當市場供大于求時，價值應向下調整，當求大于供時，價值應向上調整。

　　成本法主要適用于比較新的建筑物的估價，不大適用于過于舊的建筑物的估價。成本法估價還要求估價人員有專業知識和豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備和工程造價等方面的專業知識。

　　4.成本法的操作步驟

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。