2010年房地產經紀相關知識輔導：如何規避房地產及其金融雙風險

近年，中國房地產貸款增長迅速，不僅擠占了大量銀行新增貸款，導致金融資金過度向一個行業集中。更重要的是，銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產金融危機不可避免。在調控難以有實效的情況下，為抑制房地產市場過度需求，減輕投資和投機行為，提高房貸首付及貸款利率成為調控部門降低銀行風險的必然選擇。 
　　2007年9月，央行、銀監會聯合發布通知，對已通過貸款購房、又申購第二套或以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布同期同檔次基準利率的1.1倍，貸款首付款比例和利率水平隨貸款購房套數的增加而提高。 
　　2007年12月，人民銀行、銀監會又聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(簡稱《補充通知》)，指出“第二套房貸款以家庭為單位”，并就嚴格住房消費貸款管理有關問題做出了明確規定。《補充通知》為第二套房房貸新政的具體實施提供了有效的保證。 
　　第二套房房貸新政的實施對市場產生了不小的沖擊，效果是明顯的。與之前商業銀行對住房按揭貸款普遍給予15％的利率優惠相比，新政明顯提高了購房者成本，投機炒房的利潤空間被大大縮小，投資風險進一步增大，一些投資和投機炒房者將不得不謹慎從事。 
　　自2007年10以來，全國各地反映強烈，房地產市場成交量出現大幅萎縮。特別是許多大中城市如北京、上海、廣州、深圳、重慶等新建房屋以及二手房銷售量都出現較大幅度的下降，一些城市還引發了“退房潮”。盡管各地的房價還在不斷上漲，但是這些城市的房地產市場“有價無市”的狀況甚為明顯，市場出現量減價升的“空漲”現象。 
　　第二套房的購買者大致可分為兩部分，一部分是沒有較大經濟實力的購房者，另一部分是有較強實力的購房者。前者改善住房只能通過銀行貸款，第二套房首付和利率提高后，購房成本大幅增加，這部分改善性需求受到較大抑制。后者購買第二套及以上房產，有些通過銀行貸款，有些不需要，從2000年到2006年來看，在購買多處房產的購房者中，完全支付現金的購房者比例直線上升， 40%的首付對于他們不是大問題。所以，擁有足夠資金財力的購房者，其需求基本上不受到房貸新政的影響。 
　　投資和投機者一般也分兩種情況，一類是用自有資金炒房的人，另一類是靠銀行貸款炒房者。第二套房貸款新政主要對靠銀行貸款炒房的人有一定影響，但影響也有限，只是規模受到影響而已。對于短線投機者，房價不斷攀升，他們購房后，傾向于利用銀行貸款的杠桿作用，在短時間或一年內快速將房產轉手他人，從中坐收漁利。 
　　所以，第二套房房貸新政對于這些投機者沒有很大影響。而富人憑借自己擁有的財富，通過囤積居奇牟取暴利，也很難得到有效遏制。正由于此，房貸新政出臺，對抑制市場的投資和投機行為作用有限。 
　　盡管如此，在國際金融市場動蕩不安，美國次級債危機不斷擴大，國內房地產市場過熱條件下，為保證國內信貸市場安全，央行和銀監會出臺此政策，提高第二套住房首付款和房貸利率是必要的舉措。雖然房貸違約不會給銀行帶來太大的風險，但是提高房貸門檻，可以進一步減少金融領域的風險性，對保證銀行信貸安全非常重要。而且，第二套住房首付提高對房地產市場降溫確實起到一定作用。 
　　房貸新政出臺短期來看，沒有改變房價上漲的趨勢，但長期來看，它對房地產市場的影響是深遠的。盡管其打擊市場投機需求還不是致命的，但是此項政策最主要目的還是為保證銀行房地產信貸的安全性。進一步推進房地產稅收的改革，盡早出臺物業稅，應是打擊投資和投機行為的釜底抽薪之舉.