商住公寓撬動投資市場

同樣是商住樓，5年前市場熱賣的是住宅立項的寫字樓，現如今市場比比皆是的是商業或綜合立項的公寓樓，購買者是畢業沒幾年的小年輕，或者是有錢沒處花的投資者，又或者是初出茅廬的創業者，小戶型、低總價，再加上便利的交通，較高的投資回報率，成為此類項目熱銷的基本要素。但是，業內人士對此類產品天生的致命缺點——使用年限太短，表示了擔憂，認為這將嚴重影響到它的未來投資空間及后期銷售。
     購房案例
    在小陽春到來之際，張小姐動了投資的念頭，由于幾年內還沒有自己居住的需要，張小姐把目光投向了50年產權的酒店式公寓，這些公寓由于產權年限少，所以總價相對同等地區的70年產權住宅來說要便宜一些，張小姐經過一番考察，在東三環附近購買了一處小戶型酒店式公寓，總價110萬左右，算上裝修120萬，張小姐說：“買這處房子并不指望升值多少賺錢，只是現在經濟形勢低迷，錢投在股市里也不放心，買房子就當是存錢了，等什么時候樓市好轉了，再賣出去，因為本身沒打算自己住，所以也不在乎水電價格之類的問題。在賣出去之前，還能賺幾年租金。比在銀行存錢劃算。” 
    項目井噴
    3年前，明天第一城熱賣時，市場對50年產權的住宅還充滿了爭議，但如今，40年、50年產權的住宅、公寓項目竟然比比皆是，從各項目的宣傳看，似乎都賣得風生水起，紅紅火火，好像購房者考慮的只剩下自住是否方便、投資收益比是否合適了。 
    據記者統計，目前市場在售的商業或綜合立項的住宅或公寓項目，已經超過了30個，達到歷史供應最高峰。 
    從具體情況看，這些項目分別位于各個城區，位置都比較好，不少項目緊鄰已建或在建地鐵站。戶型上，普遍以零居、一居室為主，兩居室為輔。絕大部分項目都是精裝修，部分項目還送家電。 
    三種客戶 
    據了解，目前此類項目主要有三種客戶群體，一類為純粹的投資者，這類客戶的經濟實力較雄厚，有些已經是多次置業；一類為年輕的單身白領，追求居住在鬧市中，周邊有齊全的配套服務設施，但購房能力又相對有限，因此購買后先作為過渡型居住，未來再用于投資；第三類則是創業者，商業立項的公寓因為可以注冊公司，加上面積小、總價低，就成為SOHO辦公群體及小創業者的選擇目標。 
    在記者調查中，目前各項目接待的主要是自住者，其他兩類為輔，但自住者多表示不會長期居住，所以對項目的未來投資性很關注。 
    銷售兩重天
    雖然項目很相似，但銷售情況卻差異甚大。 
    有銷售很好的，據記者統計，其中1/3的項目今年以來的銷售金額過億元，如東亞三環累計銷售2.9億元，東亞上北銷售3.26億元，潤楓嘉尚銷售1.34億元、青年工社銷售2.1億元。但部分項目銷售業績非常慘淡，東直門附近某項目銷售僅4套，銷售總金額不足800萬元；方莊橋附近某項目銷售不足10套，銷售總金額也不足800萬元。 
    據了解，銷售慘淡的項目除了價位過高外，劣質的裝修也成為其滯銷的原因之一。有購房者告訴記者，進入某個項目后，刺鼻的味道立刻打消了她的購買意向。 
    兩大原因
    為什么一時間市場會出現如此之多的商業或綜合住宅立項的住宅公寓項目？業內人士指出，一部分是順勢而為，另一部分是不得已而為之。 
    中原地產華北區域董事總經理李文杰認為，這主要是源于開發商對住宅銷售市場的信心，這些商業地塊通常地理位置都非常優越，往往位于土地資源十分稀缺的黃金地段，開發商認為做居住類產品的市場前景更好才出此舉。 
    “此類項目面對的主要是有錢需要投資的人和年輕需要住房的人，項目雖然不大，但面對的市場巨大”，中經聯盟秘書長陳云峰告訴記者，“再加上項目如果戶型、定價做好，銷售速度很快，資金能迅速回籠，所以開發商就順勢推出了這些項目。”
    而且，明天第一城、東亞奧北等早期項目的熱銷，也打消了部分開發商和消費者對產權限制的顧慮。 
    但與此同時，另外一些項目卻純屬不得已而為之了，相對于城市的迅猛發展，城市規劃總處于落后幾年的位置，當年規劃的商業用地，到開發時，很可能出現不適合開發商業的情況。例如當年明天第一城和東亞奧北的推出，就屬于此類。雖然有兩條地鐵線和一個中轉站，但是該地區規劃了上百萬平方米的商業，短時間內出現嚴重供大于求的情況，開發商只能考慮開發住宅。 
    轉手不易 
    雖然此類產品部分項目目前銷售很不錯，但業內人士還是對此表示了憂慮。

    李文杰認為，此類項目的走紅與近期住宅市場的銷售火爆有直接的關系，但這類項目由于天生就存在很多缺陷，因而未來銷售不容樂觀。 
    另外，雖然此類項目目前的租售比高于普通住宅，投資回報不錯，但從二手房市場看，轉手的難度較大。業內人士認為，一方面這與開發商定價時透支了一定升值空間有關，但最關鍵的是這與此類項目使用年限短有直接聯系。該人士分析，如果是商業立項的項目，只有40年產權，從開發商拿地到推到市場，一般要兩年，就只有38年的使用年限，如果開發時再一耽誤，很可能購房者入住時就只剩了35年，這樣，即便馬上進入二手房市場，也比普通住宅幾乎少了一半的使用年限，這嚴重影響到接盤者的預期。