房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應注重長期制度設計

為了應對國際金融危機對于我國經(jīng)濟增長的沖擊，中央和地方政府近一年以來針對房地產(chǎn)出臺了大量的經(jīng)濟刺激政策，如減少降低住房信貸成本、降低房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅率等，這些政策都將在短時間內(nèi)對房地產(chǎn)市場的回暖起到一定的積極作用。然而，這些刺激方案本質(zhì)上屬于宏觀政策，雖然可以在短期內(nèi)起到活躍市場的功效，而我們尚且不論其功效是否會維持更長時間，但注重短期總量調(diào)節(jié)的政策對于房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的益處并不大。
　　在未來的十幾年的時間內(nèi)，為了引導和促進房地產(chǎn)業(yè)長期的健康發(fā)展，我們應當針對“產(chǎn)業(yè)”制定相關的產(chǎn)業(yè)政策，這個產(chǎn)業(yè)政策應更加注重長期的制度設計。而其中最為迫切的制度包括以下幾個方面： 
　　第一，整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進市場結(jié)構的合理化。據(jù)相關統(tǒng)計顯示，2008年我國共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)6萬余家，其中前10位開發(fā)企業(yè)的銷售額僅占全行業(yè)銷售額的7.7%。這說明我國房地產(chǎn)市場屬于極為分散的原子型結(jié)構，這對于資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)來說非常不合理。過度分散的結(jié)構不但有礙企業(yè)甚至行業(yè)的長遠發(fā)展，而且也會降低企業(yè)的抗風險能力。因此，為了促進市場結(jié)構的合理，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)組織政策應當立足于促進行業(yè)整合，培育若干家資金實力雄厚的開發(fā)企業(yè)，并在城市市場內(nèi)形成有效的競爭格局。
　　第二，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化，提高產(chǎn)業(yè)技術水平。我國房地產(chǎn)的建設過程還處于粗放型的“作坊”階段，住宅部品的生產(chǎn)還未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化，對現(xiàn)代化生產(chǎn)方式的應用極為有限，這種落后的生產(chǎn)模式既不利于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的專業(yè)化，也不利于資源和能源的節(jié)約。因此，大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，促進生產(chǎn)的專業(yè)化水平，是提高產(chǎn)業(yè)技術水平、促進房地產(chǎn)業(yè)資源和能源利用效率的核心。
　　第三，拓寬房地產(chǎn)融資渠道，提高系統(tǒng)的抗風險能力。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中有55%%以上的資金來自銀行系統(tǒng)，直接融資渠道不暢以及過度依賴銀行，不但降低了房地產(chǎn)業(yè)融資的靈活性，同樣不利于產(chǎn)業(yè)以及金融系統(tǒng)的抗風險能力。2007年下半年以來，因利率提高而造成的房地產(chǎn)業(yè)資金緊張就是最好的例證。因此，在未來的發(fā)展過程中，應當建立起房地產(chǎn)業(yè)的多元化融資渠道體系，促進房地產(chǎn)業(yè)投資基金、REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、房地產(chǎn)項目債券用于房地產(chǎn)開發(fā)，并積極推動房地產(chǎn)企業(yè)利用IPO直接融資。