上海房價四波行情逐浪推高2010年樓市仍“高處不勝寒”

2009年，無疑是樓市瘋狂的一年。無論是新房的“一年四波”、“光膀子賣樓”，還是二手房的“排隊串燒”、“內外倒掛”，都成了樓市前所未有的“奇景”。
　　在這樣的背景下，樓市出現了普漲的行情，有些外環周邊的房產幾乎可以比肩內環的房價了。展望明年，2010年的上海樓市似乎已經走到了“準高原”，給人高處不勝寒的感覺。
　　新房樓市火到“光膀子賣樓”
　　盤點：一年四波行情讓人看不懂
　　2009年的樓市用“瘋狂”來形容一點也不為過，尤其是新房市場，不僅是普通購房者看不懂，連專業人士也直呼沒想到。根據前三個季度的統計數據顯示，往年一般全年最多就兩波行情，沒想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波購房高峰，每一波行情，房價的平均漲幅都在15%-20%左右。全年的平均漲幅估計在60%-80%之多。
　　今年兩、三月份的時候是第一波購房高峰。業內人士認為，這波高峰的購房主力是剛性需求購房者。在售樓處可明顯看到，來買房的很多都是小夫妻，或者剛工作不久的年輕人；四、五月份和八、九月份時又出現了兩波行情，大批投資客登場了，樓市也到了最瘋狂的時候。“有些樓盤連樣板房都沒完工，樣板景觀也看不到，就開賣了，業內人士管這叫‘光膀子賣樓’。”十月份則是第四波。
　　四波行情輪番上陣，房價則是不停地“翻跟頭”。 2009年房價到底漲了多少？根據易居中國為晨報獨家提供的數據，2009年2月時，也就是春節剛過，上海一手房的成交均價1.2萬元/平方米左右，到了11月份，成交均價已經漲到了1.8萬元/平方米。具體到樓盤，根據易居中國對近200個上海在售樓盤全年銷售情況的跟蹤統計，全年成交均價漲幅超過20%的樓盤有115個之多，漲幅15%-20%的有11個；漲幅10%-15%的有14個，漲10%以下的則是32個樓盤。可以說，基本上是“全線上漲”。漲幅最大的樓盤達到了107%之多。
　　展望：樓市進入“準高原”
　　“今年一年就跑了兩年半的行情，明年無論如何不會再有今年這樣的‘四波’了。”談到對明年一手房市場的展望，景瑞地產營銷副總監楊子江表示謹慎：“樓市這一年的發展，就好比從去年的‘盆地’慢慢往上爬，現在已經到了‘準高原’，但是還沒到真正的‘青藏高原’。 ”楊子江說：“爬到了準高原，空氣是稀薄了點，但是還喘得過氣。”而明年的一手房產品，由于“70/90政策”的淡化，所以大房型的產品會多起來。
　　下半年二手房“串燒”凸顯
　　盤點：房價幾乎“內外倒掛”
　　與一手房相比，2009年二手房表面看上去要平穩一些。 21世紀不動產市場研究中心分析師黃河滔告訴記者，二手房行情只有兩波漲幅，五、六月時一波，十月份是第二波。
　　但這兩波漲幅也很兇猛。“今年二手房漲個35%算是比較平常的，極端的漲70%都有。”黃河滔說，今年二手房市場外環周邊的行情特別火爆，漲價幾乎一年從頭到尾沒有停過。目前市場上賣得最好的房子總價在150萬-200萬元之間，而外環周邊這樣的房子是最集中的。“賣得最快，漲得也最快”。房源的搶手加上周邊一手房大幅高開的帶動，使得外環周邊二手房價也漲到令業內看不懂的程度。
　　“我年初的時候曾經問過我們三林分行的一位經理，三林的房價會漲到多少，當時他回答我說到一萬六七千元差不多了。”他自己也沒想到，目前三林的二手房均價已達到了2萬元/平方米左右。“這個價格再加上幾千元就能買到內環內的老公房了。”黃河滔說，按照這個速度漲下去的話，說不定就要出現“內外倒掛”的奇特景象，即外環周邊的房價要超過了內環內的一些房齡較老的房子，這在以前是不可想象的。
　　由于今年升級換代和置換房產的人特別多，二手房市場形成了奇特的“串燒”現象——甲看中了乙的房子，乙又同時盯著丙的房子……當中任何一環不通則交易無法完成，但是只要一環打通，就可以完成一串交易。這樣的“串燒族”主要出現在下半年，黃河滔說，在上半年，置換客大多還是賣了房子去買新房。但是到了下半年，就成了純粹二手房之間的換手。
　　“這種二手房‘串燒’的出現并不是好的現象。”置換客賣了房子，還是只能買二手房，那么新房到底是誰在買呢？說明一手房市場充斥著大量投資客，自住的越來越少，炒房的越來越多，局部地區的泡沫已經出現。
　　展望：外環周邊房源只能靠外來購買力

　　展望明年的二手房市場，專家認為，由于外環周邊今年房價漲得太快，加上房源消化得也多，一些當地居民已經很難承受得起，“可能只能靠外來購買力來支撐了”。
　　而“串燒族”可能依然是明年二手房市場的主力，因為置換的買家一直都是二手房市場的重要組成部分。
　　買家不必太在意“新政到期”
　　盤點：究竟有哪些新政會到期？
　　黃河滔告訴記者，年底之所以會出現如此之多帶有“恐慌性”的交易，是因為許多購房者擔心去年的優惠政策在年底到期后，會使今后的交易稅費大大增加。可是究竟有哪些新政會到期，哪些有無確切的截止日期？目前尚無確切的說法。
　　在樓勢沙龍上，有關專家向記者詳細分析了可能到期的優惠措施。去年公布的系列新政，也就是《關于促進本市房地產市場健康發展的若干意見》，簡稱“十四條”，其中規定了起止日期從2008年11月1日起至2009年12月31日的，只有第六條至第九條和第十四條這5項。其中，第十四條主要針對管理部門，第九條中的“住房登記費”、“住房交易（轉讓）手續費”幾乎可以忽略不計。因此，真正到年底到期而又會實質性影響買賣雙方的，只有3條。
　　假如相關優惠政策到今年結束，中原地產研究咨詢部高級經理馬冀給記者算了一筆賬：從買方角度看，如果首次購買90平方米以下的普通住房。例如，內環內建筑面積80平方米，總價120萬/套，所繳納的稅費唯一不同的就是契稅由原來的1.5%下降至1%，以及免繳合同印花稅等。因此如果趕在12月31日前交易可省下6980元。如果購買非普通住房，例如：內環內建筑面積200平方米，總價600萬/套。和去年舊的稅費標準中唯一不同的是合同印花稅，目前趕上“末班車”可以優惠3120元。
　　從賣方角度看，例如：內環內建筑面積80平方米，總價120萬/套。普通住宅滿2年出售且唯一自住用房，按照新的優惠稅費無任何稅費繳納。按照舊的稅費不滿5年且唯一住房，要繳納個人所得稅、營業稅及附加，共計79400元。如果賣方抓住拋售時機就能節省79400元。另外，如果是非普通住宅，如內環內建筑面積200平方米，總價600萬/套。滿2年唯一自住用房，按照新標準要繳納120500元的所得稅和交易手續費。但按照去年舊標準不滿5年，要繳納土地增值稅以及營業稅及附加共計456500元，擠上這班車能省456500元。
　　從上述案例中可以明顯看出，賣方所持有的物業如果趕在12月31日前出售，可以節省較大一筆費用。上述所舉案例中都是家庭唯一住房，因此相關稅費相對是最少的，如果是二套房，那么要繳納的稅費還會相應增加。
　　展望：二套房優惠可能取消
　　對于沒有規定截止日期的優惠政策到時是否也會被取消？12月31日到期的優惠措施能否延期？這些都是購房者目前非常關心的問題。由于現在政府部門尚未對此表態，因而難以下定論。但業內人士普遍猜測新政中對于購買首套普通住房的優惠可能會被保留，而交易二套房的優惠新政會被取消。這從目前銀行對于二套房的房貸普遍收緊就可見端倪。
　　普通住宅減少近三成
　　盤點：普通住宅數量直線下降
　　新舊稅費對購買普通住宅的優惠較為明顯，而非普通住宅的優惠并不吸引購房者。但問題是經過一年的大漲，還有多少房子能算普通住宅呢？
　　去年11月，本市調整了普通住宅的標準，新標準為單套建筑面積140平方米以下，內環線以內套總價245萬元/套、內環線和外環線之間140萬元/套、外環線以外98萬元/套以下。普通住宅可以享受一系列優惠新政。然而隨著近一年來房價的高漲，新的標準也顯得“捉襟見肘”，各區域的普通住宅數量都直線下降。“現在在世紀公園附近找一套總價245萬元以下的房子已經是很困難的事了。”易居臣信市場研究中心表示，經過今年樓市的火爆行情，二手房均價早已越過了2008年房價回調前的高點，按照總價245萬元、140萬元、98萬元的標準來劃分普通住房，內環內如聯洋、徐家匯，內外環間如天山、碧云，外環外如莘莊、九亭等大多數交易活躍的區域都幾乎沒有普通住宅，而今年在大浦東計劃刺激下的原南匯區，以及成熟度漸高的松江區，當前兩區域普通住宅也均低于二手住宅總供應量的40%.
　　內外環間普通住宅的“門檻”是不能高于140萬元，而今，此范圍內的房源越來越少。21世紀不動產上海銳豐曹楊路店經理胡奎奎告訴記者，在普陀的上海西站板塊，2008年11月新的普通住宅標準頒布之初，板塊內70%－80%的房源都屬于普通住宅，經過一年的房價上漲后，目前這一比例已縮小至50%左右。其中十分明顯的一點是，不管房型、房齡如何，只要面積超過90平方米，要擠進普通住宅范圍可能性極低。而在外環外，這一趨勢更加明顯。
　　根據21世紀不動產對整個上海區域統計數據顯示，上海二手房市場上流通的普通住宅套數比例已由去年11月的約80%下降至今年10月的約55%.
　　展望：再調整可能性不大
　　普通住宅為什么少了那么多？易居臣信分析師楊晨青告訴記者，一方面，去年底新標準公布后，大批小戶型的房源成為普通住宅，頓時在市場上成了搶手貨，交易的速度非常快。另一方面，今年不斷上漲的房價也讓原本還在普通住宅門檻內的房子，“無奈”地成為了非普通住宅。
　　盡管如此，市場人士分析認為短期內普通住宅標準再調的可能性是不大的。2008年年底，配合一系列優惠政策調整普通住房標準，無論在時機還是尺度上都是非常合適而有效的，但反觀當前，市場經過將近一年的高漲，房價再次飆升，甚至已全面超越了2008年初的最高位，如果在此時放寬普通住宅標準，必然會導致一大批房源變“非普通”為“普通”，這樣即使今年年底諸多優惠政策到期，按照原先的財稅政策，這批“非轉普”的房源仍然能享受到比原先要低的交易成本，勢必會進一步刺激市場交易，這與當前政府維穩房地產市場，平抑房價的宗旨明顯是背道而馳的。