2010年房地產經紀實務輔導：人文社會經濟資料的搜集

人文社會經濟資料的搜集

房地產業屬于資本密集行業，有帶動相關行業發展的效果，但是國內普遍存在的現象卻是許多開發企業搶搭景氣市場列車，一窩蜂地推出市場潮流產品，致使國內市場到處充斥不符區域人文背景或經濟發展程度的房地產產品。人文社會經濟資源主要包括：
1．人口
區域內的人口、戶數及其增長，對當地房地產的供求有重要的影響，一般說來，人口增長率較高的區域，其房地產單價漲幅及銷售量也較高。職業或行業類別比例：區域居住人口從事的職業或行業，直接影響了房地產產品價格及特性。白領階層人口比例最高的區域，反映在房地產產品的價格也是最高。而普通工薪階層較密集的區域，其產品價格相比而言就要低多了。
2．產業結構
產業結構與職業或行業類別比例是相輔相成的。區域的產業結構不斷優化升級，第三產業比重的增加，會造成該區域對金融、服務等產業的需求增加，房地產產品品質和性能也因此不同。如北京市金融一條街，大量銀行機構的進駐，自然造成對周邊服務業的需求增加，進而影響周圍房地產品質及需求的結構和性質。
3．流動人口
區域內流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商圈自然產生，適合規劃成商業用途的空間。
除了以上幾項因素外，區域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。
人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異，但大部分資料都可由次級資料獲得；例如各縣市的統計資料、家庭收支調研報告、各縣政府所制定的綜合發展計劃等等，對區域人文社會經濟全面的發展有很詳細的解析。但在運用這些次級資料時，最重要的是要以搜集5～10年長期資料為基礎，才能掌握發展的趨勢。
人文社會經濟資料是影響項目定位的重要參考資料，城市發展各項人文資料中，如從人口的增長率可以反映地區的發展情形或房地產的需求狀況，及城市發展速度。職業及行業類別比例可以區分生活形態及消費狀況。產業結構及流動人口對商業經營形態有密切的關系，各級產業的消費水平及對房地產的需求有明顯差異，因此，產業資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規劃時即可依照其商圈性質特性，規劃出適當的店面或商場空間，因此人文社會經濟資料對地區的發展有絕對的影響，在各項資料的搜集分析上需注意其數據的變化與外在環境的變化，才能掌握正確的定位方向。