09年房產經紀人制度與政策物權法---登記效力

物權法解釋：第十四條【登記效力】

第十四條　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

【解釋】本條是關于依法應當登記的不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅何時發生效力的規定。

本法第九條規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力，確立了不動產物權登記生效的原則。本條則具體明確了不動產物權設立、變更、轉讓和消滅登記生效的時間，即“自記載于不動產登記簿時發生效力”，也即是說，不動產物權登記，自登記機構將不動產物權有關事項記載于不動產登記簿時，始告完成。

不動產登記簿是法律規定的不動產物權登記機構管理的不動產物權登記檔案。一般認為，根據物權公示原則的要求，不動產登記簿應當具有這樣一些特征：一是統一性，一個登記區域內的不動產登記簿只能有一個，這樣該區域內的不動產物權變動的各種情況才能準確地得到反映，物權交易的秩序才能良好建立;二是權威性，不動產登記簿是國家建立的檔案簿冊，其公信力以國家的行為擔保，并依此為不動產物權變動的可信性提供保障;三是持久性，不動產登一記簿將由登記機構長期保存，以便于當事人和利害關系人的利益獲得長期的保障;四是公開性，不動產登記簿不應是秘密檔案，登記機構不但應當允許權利人和利害關系人查閱復制，而且還要為他們的查閱復制提供便利。正因為不動產登記簿具有這些特征，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載于不動產登記簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本條做出了上述規定。在這一點上，國外也有相似的規定，如瑞士民法典規定，物權在不動產登記簿主簿登記后，始得成立，并依次列順序及日期。德國民法典規定，轉讓土地所有權、對土地設定權利以及轉讓此種權利或者對此種權利設定其他權利，需有權利人與相對人關于權利變更的協議，并應將權利變更在土地登記簿中登記注冊，但法律另有其他規定的除外。