09年房地產經紀人相關知識考試輔導：共有物管理

物權法解釋：第九十六條【共有物管理】

第九十六條　共有人按照約定管理共有的不動產或者動產；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。
 
【解釋】本條是關于共有物管理的規定。
 
多人共有一物的，對共有物的管理是事關各共有人的大事，所以也是關于共有的法律規范中的重要內容。
本條規定的對共有物的“管理”是一個外延寬泛的大概念。包括共有人對共有物的保存、使用方法和簡易修繕。對共有物的處分和重大修繕則不屬于對共有物管理的內容，在本章中另條規定。另外，本條沒有區分按份共有、共同共有而對共有物的管理分別做出規定，應當說按份共有人與共同共有人對共有物的管理的權利、義務上還是略有區別的。在對本條的釋義里有必要分述如下：

（一）按份共有人對共有物的管理

1．按份共有人對共有物的保存
對共有物的保存是指以維持共有物的現狀為目的，保持共有物的完好狀態，通過相應的管理措施，避免共有物的毀損、滅失。例如，甲乙二人共購一輛出租汽車并獲得運營權。甲乙二人在共同經營這輛出租汽車時，可以就如何維護、保養這輛汽車進行約定，如該車每跑五千公里必須做保養；每晚停止營運后要置放于某安全地點以避免被盜等內容。甲乙二人應當遵守雙方關于保存該車的規定。如果甲乙二人沒有就該車如何保存做出約定，那么甲和乙各自應盡自己妥善保存的義務。
2．按份共有人對共有物的使用方法
按份共有人對共有物的使用與按份共有人決定對共有物的使用方法是兩個性質不同的問題。按份共有人對共有物的使用及收益分配是本法第九十四條調整的內容，即各共有人按照其份額對共有物享有所有權。例如，甲乙二人共同出資購買一處房屋，甲出資六萬元，乙出資四萬元。甲乙二人共同決定將該房屋出租獲取收益。在租金的分配上，甲有權獲得租金總額的百分之六十，乙則獲得租金總額的百分之四十。而按份共有人商定對共有物的使用方法則屬于對共有物管理的內容。因為對共有物的使用方法決定著共有物的狀態及使用壽命。例如，全體共有人可以約定以下幾種對共有物的使用方法：一是各共有人對共有物分部分或者分時間使用；二是將共有物交個別共有人使用，由使用的共有人對不使用的共有人給予補償；三是將共有物出租，租金在共有人中按各自的份額分配。
3．按份共有人對共有物的簡易修繕
對共有物的簡易修繕與對共有物的重大修繕不同。對共有物的簡易修繕是出于對共有物的保存目的，即保持共有物現有的狀態。例如給共有的房屋破損的玻璃換上好的玻璃等。而對共有物作重大修繕，目的往往是增加共有物的效用或價值。例如將共有居住房屋改造成商業用房出租。對共有物的重大修繕，往往需費過巨，依照本法第九十七條的規定，需要在按份共有人中間實行多數決定通過。而對共有物的簡易修繕，往往需費甚少，按本條規定，只需共有人按約定辦理。如果沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有義務對共有物作簡易修繕。例如我國臺灣地區“民法”第八百二十條規定：“共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。”

（二）共同共有人對共有物的管理

共同共有人對共有物享有共同的權利，承擔共同的義務。在對共有物的管理上，也主要體現在以下三個方面：
第一，在對共有物的保存上，有約定的按約定辦理。沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有妥善保存的權利和義務。所謂對共有物保存的約定，主要是對共有物保存方式的約定，使共有物處于良好狀態，以至于共有物對全體共有人發揮更大的功效。例如夫妻可以對共有的汽車商定如何保養、存放，以避免汽車毀損、滅失。有約定的依約定，沒有約定的，夫妻當中主要使用汽車的一方要妥善保存。
第二，在對共有物的使用方法上，也要遵循有約定的依約定，沒有約定的，共有人在各自使用時，要盡合理的注意義務，以避免共有物毀損。例如夫妻在使用共有的洗衣機問題上，幾乎不可能約定使用方法，那么夫妻各自使用時，要按照產品的操作規程，以防洗衣毀損。
第三，在對共有物簡易修繕問題上，共有人要商量確定。商量不通的，各共有人都有權利和義務進行修繕。因為共有物的有些小毛病如不及時修理，可能導致損失進一步擴大，對全體共有人都是不利的。