09年房地產經紀人相關知識考試輔導：共有物處分或者重大修繕

物權法解釋：第九十七條【共有物處分或者重大修繕】

第九十七條　處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外

【解釋】本條是關于共有物處分或者重大修繕的規定。
我國物權法第九十六條區分按份共有和共同共有，對共有物的處分或者重大修繕問題做出了不同的規定。

（一）對按份共有物的處分

我國物權法在對按份共有物的處分問題上兼顧效益原則和公平原則，實行“多數決”原則。即：占份額三分之二以上的按份共有人同意，即可處分共有物。傳統民法從公平原則出發，規定只有在全體按份共有人同意的前提下，才能對共有物進行處分。例如德國民法典第七百四十七條第二款規定：“整個共有物僅得由全體共有人共同處分。”我國臺灣地區“民法”第八百二十條第二款規定：“共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。”在我國物權法起草過程中，經過對此問題深人細致地研究，認為傳統民法的規定存在一定弊端，并不能適應新時代對物盡其用的要求。全體同意原則不僅使按份共有人間易滋生矛盾，喪失合作信心，也阻礙物之及時有效的利用。在當今社會，機會稍縱即逝，很多情況下，等到每個共有人都首肯，機會早已喪失，使物不能盡其用。因此，我國物權法在對按份共有的共有物處分問題上采用“多數決”的原則。但如果按份共有人約定對共有物的處分應經全體共有人一致同意，則應當依照約定行事
為了提高共有物的使用效率，按份共有人可以轉讓其在共有物上的財產份額，當然可以用自己在共有物上的份額設定負擔。例如甲乙丙兄弟三人各出資30萬元購置一套房屋。甲乙二人因生意缺錢，可以以二人在該房屋上的份額向銀行質押并獲得貸款60萬元。如果甲乙二人到期不能歸還銀行借款，丙對甲乙二人在該房屋上的份額有優先購買權，丙可以向甲乙二人各支付30萬元，甲乙二人在向銀行還貸的同時，也消滅了與丙的按份共有關系。

（二）對按份共有物的重大修繕

按份共有人對共有物的重大修繕，在我國臺灣地區被稱為對共有物的改良。對共有物的重大修繕或稱改良行為，是在不改變共有物性質的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的價值。例如甲乙丙兄弟三人決定將共有的房屋重建。由于對共有物的重大修繕較對共有物的保存而言需費較大，需要各共有人按照自己所占共有物份額的比例支付重大修繕費用，因此為維護多數共有人的利益，我國物權法對共有物作重大修繕的行為規定實行“絕對多數決”的原則，即占共有物三分之二以上份額的共有人同意，才能對共有物作重大修繕。
經查大陸法系有些國家或地區的立法，對共有物的改良實行“相對多數決”原則。例如我國臺灣地區“民法”第八百二十條第三款規定：“共有物之改良，非經共有人過半數，并其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。”由此可以看出，我國臺灣地區立法對共有物的改良實行“相對多數決”原則，但是其強調不但份額過半數，共有人的人數也要過半數的前提下，才能對共有物進行改良。我國物權法第九十六條只是規定占份額三分之二以上共有人同意，即可對共有物進行重大修繕。應當說這樣規定是有其合理性的。因為既能體現物盡其用的原則，又能兼顧多數共有人的利益，可以說是兼顧了效率原則與公平原則。

（三）對共同共有物的處分

共同共有根據共同關系而產生，以共同關系的存在為前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。因此，處分共有物必須經全體共同共有人同意。例如，甲乙二人為夫妻關系，甲乙二人共同共有一輛汽車。在對這輛汽車的轉讓問題上，必須在甲乙二人一致同意轉讓的前提下，才能將該車轉讓。
對共同共有物的處分須經全體共有人“一致決”的原則是傳統民法的通例，例如瑞士民法典第六百五十三條第二款規定：“行使所有權，特別是對物的處分，除有特別約定外，須經全體共同共有人一致同意。”我國臺灣地區“民法”第八百二十八條規定：“公同共有人之權利義務，依其公同關系所由規定之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。”
我國在司法實踐中也堅持對共有物的處分須經全體共同共有人一致決的原則。《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》規定：“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。其他共有人明知而未提出異議的，可以認定有效。
法律規定對共有物的處分須經全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外。例如，甲乙二人為夫妻關系，甲乙二人可以對共有財產約定一個各自可以處分的財產范圍，如對價值100元以下的共有財產的處分，可以不經過另一共有人的同意。如果雙方有此約定，則依約定行事。
 
（四）對共同共有物的重大修繕

無論是夫妻共有財產，還是家庭共有財產，對共有財產作重大修繕，特別是對價值較大的共有財產作重大修繕，往往事關各共有人的利益，一般需要從共有財產中支付費用，還可能基于修繕而使共有人在一段時間內不能使用，或者影響共有物所創造的價值。所以本條規定，在對共有物作重大修繕的，須經全體共同共有人一致同意，但共有人另有約定的除外。
 
（五）關于對共同共有物規定“一致決”的理論基礎

共同共有以法律規定的或者合同約定的共同關系為前提，而這種共有關系的當事人之間在多數情況下具有一定的人身關系，如婚姻關系或者親屬關系。家庭是社會的細胞，家庭成員之間除具有人身關系之外，還具有一定的財產關系，而共同共有則屬于家庭財產的一個常態。法律為了維護家庭關系的穩定，有必要對夫妻共有、家庭共有等共有形式的共有人之間的權利義務做出明確規定，在保護各共有人利益的同時，同時也維護共有人之間的和睦。
共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地對共有物享受權利和承擔義務。我國婚姻法第十七條第二款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。”平等地對共有物行使所有權是共同共有的本質特征。我國是一個具有二千多年封建歷史的國家，封建的父權主義、夫權主義在一些家庭中還有所表現。在對共同共有物的處分及行使其他權利的問題上，侵害婦女或其他共有人利益的情況仍然很多。男女平等是我國婚姻法的基本原則，在對夫妻共同財產或者家庭共同財產的處分等權利方面，也必須貫徹平等的原則。