09年房地產經紀人相關知識考試輔導：用益物權人享有的基本權利

物權法解釋：第一百一十七條【用益物權人享有的基本權利】

第一百一十七條　用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。

【解釋】本條是關于用益物權人享有的基本權利的規定。

用益物權是權利人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權是以對他人所有的物為使用、收益的目的而設立的，因而被稱作“用益”物權。用益物權制度是物權法律制度中一項非常重要的制度，與所有權制度、擔保物權制度等一同構成了物權制度的完整體系。

（一）用益物權人的基本權利

依照本條規定，用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依照法律規定享有占有、使用和收益的權利。
1．占用的權利
“占有”是對物的實際控制。用益物權作為以使用、收益為目的的物權，自當以權利人對物的實際占有為必要。利用他人之物為使用、收益，必然要對物予以實際支配。沒有占有就不可能實現對物的直接利用。
2．使用、收益的權利
“使用”是依物的自然屬性、法定用途或者約定的方式，對物進行實際上的利用。“收益”是通過對物的利用而獲取經濟上的收入或者其他利益。用益物權的設立目的是對物的使用和收益。比如在他人的土地上自建房屋以供居住；在他人的土地上耕種、畜牧以供自用或出售而獲得收益；在他人土地上建造樓宇用以出售、出租以取得收益等。
 
（二）用益物權的特征

作為物權體系的重要組成部分，用益物權具備物權的一般特征，同時還具有自身的特性，除了以對物的實際占有為前提、以使用、收益為目的以外，還有以下幾個方面的特征：
1．用益物權是由所有權派生的物權
所有權是權利人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，包括在自己的財產上設立用益物權或擔保物權的權利。用益物權則是在他人所有的財產上設立的權利，即對他人的財產享有占有、使用和收益的權利。因此，用益物權被作為“他物權”，以相對于所有權的“自物權”。
2．用益物權是受限制的物權
相對于所有權而言，用益物權是不全面的、受一定限制的物權。因此，用益物權屬于“定限物權”，以區別于所有權的“完全物權”。其一，所有權是物權權利種類中最完全、也是最充分的權利。所有權的權利人對自己的財產，依法享有完全的直接支配力，包括占有、使用、收益和處分。而用益物權只具有所有權權能的一部分權能，其權利人享有的是對財產占有、使用和收益的權利。雖然權利人依法可以將其享有的用益物權予以轉讓、抵押等，但不具有對財產的所有權進行處分的權利。其二，所有權具有恒久性，只要所有物存在，所有權人對所有物便享有永久的權利。而用益物權則具有期限性。雖然設定的期限往往較長，但不是永久期限，期限屆滿時，用益物權人應將占有、使用之物返還于所有權人。其三，用益物權人必須根據法律的規定及合同的約定正確行使權利。用益物權人應當保護和合理利用所有權人的不動產或者動產，按照設定權利時約定的用途和使用方法利用所有權人的財產，不得損害所有權人的權益。
3．用益物權是一項獨立的物權
用益物權是對所有權有所限制的物權。用益物權雖由所有權派生，以所有權為權源，并屬于“他物權”、“定限物權”，但用益物權一經設立，便具有獨立于所有權而存在的特性。所有權對物的支配力受到約束，對物占有、使用和收益的權能由用益物權人行使，所有權人不得干涉。所有權人不得隨意收回其財產，不得妨礙用益物權人依法行使權利。用益物權具有對物的直接支配性和排他性，可以對抗所有權人的干涉。同時，用益物權的義務人包括任何第三人，用益物權可以對抗所有第三人的侵害，包括干預、占有和使用客體物等。因此，用益物權是一項獨立的物權。
4．用益物權一般以不動產為客體
用益物權多以不動產尤其是土地為使用收益的對象。由于不動產特別是土地的稀缺性、不可替代性且價值較高，以及土地所有權依法不可移轉性，使在土地等不動產上設立用益物權成為經濟、社會發展的必然要求。而動產的特性決定了通常可以采用購買、租用等方式獲得其所有權和使用權。

（三）建立用益物權制度的意義

用益物權制度的建立，對社會、經濟發展有著重要意義。歸結起來，一是促進資源的有效利用，二是維護資源的有序利用。
1．促進資源的有效利用
隨著社會、經濟的發展，人們對物質尤其是對土地等資源的需求不斷擴大，而土地等資源相對稀缺、不可替代。為了社會和經濟的持續發展，必然要提高對土地等資源的有效利用，充分發揮其效用。在對資源的利用過程中，通過建立對物的利用予以保障的機制，以實現資源有效、充分利用的目的，便成為物權尤其是用益物權法律制度的任務之一。用益物權法律制度，可以在不能取得土地等資源的所有權或不必取得他人之物的所有權時，使得用益物權人可以通過對他人所有之物的占有、使用而獲得收益，同時為社會提供財富。而對于所有人，也可以通過設定用益物權，將其所有的土地等資源交由他人使用收益，由此所有人可以不必直接使用其所有物也能獲得收益。所有權人和用益物權人都可取得相應利益，表明資源的使用價值得到了更為有效、充分的實現。對整個社會而言，社會的資源得到有效利用，社會的整體利益也就得到了最大程度的實現和滿足。
2．維護資源的有序利用
維護資源的有序利用，有以下四層含義：
首先，通過用益物權制度，確定所有權人與用益物權人之間的權利義務，以達到權利人之間的利益平衡。用益物權制度并非是單純為維護用益物權人的利益而建立的制度，而是在維護用益物權人權利的同時，兼顧所有權人利益的制度。所以說，用益物權制度是平衡用益物權人和所有權人之間利益保障的法律制度。
其次，用益物權制度所規定的所有權人與用益物權人之間的權利義務，是法定的權利義務，當事人不得隨意變更。這樣就避免了一方利用其社會或者經濟上的優勢地位，迫使對方放棄權利，或者無端地增加本不應由對方履行的義務。以此來保障雙方權利義務關系的長久與穩定。
再次，用益物權一般需要通過登記的公示方法將土地等資源上的權利狀態昭示社會。通過公示來保障用益物權人的權利不為他人所侵害，并保障交易的安全。同時，通過對用益物權的設立目的、土地等資源的用途等進行登記，防止用益物權人任意改變土地等資源的原有用途。
最后，用益物權制度賦予了權利人對土地等資源的占有、使用和收益的權利。同時，還要求權利人在行使權利時，應當承擔保護和合理開發利用資源的義務。這對保護和合理開發利用土地等資源，促進社會經濟的可持續發展有重要意義。

（四）用益物權的權利類型

用益物權的權利類型，在不同的國家有不同的制度安排，這主要是根據一國的政治、經濟、歷史和文化的不同背景而決定的。通常來說以傳統民法上的地上權、地役權和永佃權最具代表性。我國的用益物權制度，是根據我國的社會主義基本經濟制度決定的。物權法專章規定的用益物權種類有土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。