09年房地產經紀人相關知識考試輔導：建設用地使用權出讓合同內容

物權法解釋：第一百三十八條【建設用地使用權出讓合同內容】
 
第一百三十八條　采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
 
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。

【解釋】本條是對建設用地使用權出讓合同內容的規定。

以出讓方式設立建設用地使用權的，不論是采取拍賣、招標等公開競價方式，還是采取協議的方式，雙方當事人應當簽訂建設用地使用權出讓合同，以明確雙方當事人的權利和義務。建設用地使用權合同屬于民事合同，雖然各級人民政府代表國家，以土地所有人的身份與建設用地使用權人簽訂出讓合同，但是該合同屬于國家以民事主體的身份與其他主體從事的交易行為。

建設用地使用權出讓合同的內容主要包括：

（1）當事人的名稱和住所。當事人的名稱和住所，是合同中最基本的要件。如果不寫明當事人，合同由誰履行就不明確，當事人的權利和義務更無從談起。雖然出讓的土地屬于國家所有，但是在出讓合同中，國家并不列為出讓人。目前一般是由市、縣人民政府土地行政主管部門代表國家作為出讓人。在實踐中曾出現過經濟開發區管理委員會作為出讓人的情況，根據2005年最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規定，開發區管理委員會作為出讓人與受讓方簽訂的出讓合同在該司法解釋實施后是無效的。
（2）土地界址、面積等。建設用地出讓合同中應當明確標明出讓建設用地的具體界址、面積等基本的用地狀況。為了準確界定建設用地的基本數據，建設用地使用權合同一般會附“出讓宗地界址圖”，標明建設用地的位置、四至范圍等，該附件須經雙方當事人確認。
（3）建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間。根據本法第一百三十六條的規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。因此，在分層設立建設用地使用權的情況下，必須界定每一建設用地使用權具體占用的空間，即標明建設用地占用的面積和四至，建筑物、構筑物以及附屬設施的高度和深度，使建設用地使用權人行使權利的范圍得以確定。
（4）土地用途。土地用途是建設用地使用權合同的重要內容。土地用途可以分為工業、商業、娛樂、住宅等用途。我國對建設用地實行用途管制，不同用途的建設用地的使用期限是不同的。為了保證建設用地使用權人按照約定的用途使用建設用地，在合同期限內，建設用地使用權人不得擅自改變建設用地的用途；需要改變建設用地使用權用途的，應當征得出讓人的同意并經土地行政主管部門和城市規劃行政主管部門批準，重新簽訂或者更改原有的建設用地使用權出讓合同，調整土地出讓金，并辦理相應的登記。
（5）使用期限。以出讓方式設立的建設用地使用權都有期限的規定。比如，居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。建設用地使用權出讓的期限自出讓人向建設用地使用權人實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年限自合同簽訂之日起算。
（6）出讓金等費用及其支付方式。以出讓方式取得建設用地使用權是有償的，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金等費用。出讓金等費用及其支付方式，土地管理法和城市房地產管理法對此都做了規定，明確應當按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。同時，也明確了合同雙方當事人的違約責任。建設用地使用權人未按照出讓合同約定支付出讓金等費用的，出讓人有權解除合同，并可以請求違約賠償。建設用地使用權人按照出讓合同約定支付出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地行政主管部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。根據最高人民法院的司法解釋的規定，經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。關于出讓金的支付方式，根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，土地使用者應當在簽訂出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。不過，目前對于采取拍賣、招標等公開競價方式設立的建設用地使用權，其出讓金的支付方式可以采取一次性支付或者分期支付的辦法。逾期未全部支付的，出讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。
（7）解決爭議的方法。因履行建設用地使用權合同發生爭議的，出讓人和建設用地使用權人可以雙方協商解決，協商不成的，提交雙方當事人指定的仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。