房地產經紀人復習指導：相關知識考試要點

　　是指房地產開發商和擁有者(賣者)在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。

　　▲形成供給有兩個條件：一是開發商或擁有者愿意供給，二是開發商或擁有者有能力供給。

　　☆☆☆考點2：

　　對某種房地產供給量是由許多因素共同決定的，其中主要有：

　　1.該種房地產的價格水平。

　　2.該種房地產的開發成本。

　　3.該種房地產的開發技術水平。

　　4.開發商對未來的預期。

　　它們對房地產供給量的影響分別如下：

　　1.該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格越高，開發該種房地產就越有利可圖，開發商愿意開發的數量就會越多;相反，開發商愿意開發的數量就會越少。

　　2.該種房地產的開發成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發成本上升會減少開發利潤，從而會使該種房地產的供給減少;相反，會使該種房地產的供給增加。

　　3.該種房地產的開發技術水平。在一般情況下，開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，開發商就會開發更多數量的房地產。

　　4.開發商對未來的預期。如果開發商對未來的預期看好，如開發商預期該種房地產的價格會上漲，則在制定投資開發計劃時會增加開發量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產的現期供給;如果開發商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。

　　☆考點3：

　　房地產的供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系。

　　在下圖(a)中，橫軸表示供給數量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發生位移。如下圖(b)，以S0為基礎，在影響房地產供給的其他因素不變的前提下，如果房地產的開發成本上升，整個供給曲線將由S0向左位移到S1;如果房地產的開發成本下降，整個供給曲線將由S0向右位移到S2。

　　☆☆考點4：

　　房地產的均衡價格是指房地產的需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。

　　當市場價格偏離均衡價格時，市場上會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。一般來說，在市場機制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態會逐漸消失，偏離的市場價格會自動地回復到均衡價格水平。一般來說，供給不變，當需求增加時，將引起均衡數量增加，均衡價格上升。

　　均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價格，就必然會形成短缺或過剩，導致買方之間或賣方之間的競爭，產生價格上升或下降的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

　　☆☆☆考點5：

　　彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個變量發生1% 的變化，將會引起的另一個變量的百分比變化。

　　房地產的需求彈性主要有需求的價格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價格彈性。其中，需求的價格彈性通常簡稱需求彈性。

　　房地產的需求的價格彈性，用來表示在一定時期內一種房地產需求量的相對變動對于該種房地產自身價格的相對變動的反應程度。即：

　　房地產需求的價格彈性=房地產需求量變化的百分比 / 房地產價格變化的百分比

　　在通常情況下需求的價格彈性是一個負數，通常直接寫成正數。

　　房地產需求的收入彈性=房地產需求量變化的百分比 / 消費者收入量變化的百分比

　　房地產需求的人口彈性=房地產需求量變化的百分比 / 人口數量變化的百分比

　　▲房地產需求的交叉彈性，是指某種房地產因另一種房地產或商品變動1% 所引起的其需求量的百分比變化。

　　☆☆考點6：

　　▲可將房地產的供求狀況分為4種類型：

　　1.全國房地產總的供求狀況;

　　2.本地區房地產的供求狀況;

　　3.全國本類房地產的供求狀況;

　　4.本地區本類房地產的供求狀況。

　　由于房地產的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。

　　☆☆☆☆考點7：

　　彈性較大的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是敏感的，彈性較小的數值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。

　　在經濟學里，將彈性數值分為5種類型：

　　1.彈性數值大于1的情況，稱為富有彈性。

　　2.彈性數值小于1的情況，稱為缺乏彈性。

　　3.彈性數值等于1的情況，稱為單一彈性。

　　4.彈性數值為無窮大的情況，稱為完全彈性。

　　5.彈性數值等于零的情況，稱為完全無彈性。

　　需求富有價格彈性的需求曲線為一條斜率較小的曲線;需求缺乏價格彈性的需求曲線為一條斜率較大的曲線;需求單一價格彈性的需求曲線為一條直角雙曲線;需求完全富有價格彈性，價格的任何微小變化都會導致需求量的極大變化，需求曲線是一條與橫軸平等的直線;需求完全無價格彈性，不管價格如何變化，需求量都將保持不變，需求曲線是一條與縱軸平行的直線。

　　一種房地產需求的價格取決于該種房地產有多少替代品。

　　▲替代品：一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。如經濟適用性住房與普通住宅之間。

　　▲互補品：對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。如住宅與其配套的商業、娛樂房地產。

　　供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交;供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交;供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交;供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導致供給量的極大變化，供給曲線是一條與橫軸平等的直線;供給完全無價格彈性的價格的任何變化都不會導致供給量的變化，供給量為一常量，供給曲線是一條與縱軸平等的直線。

　　就開發周期長短不同的房地產來看，在一定時期內，對于開發周期較短的房地產，開發商可以根據市場價格的變化較及時地調整開發量，供給彈性相應地就比較大;反之，開發周期較長的房地產，供給彈性就相應地比較小。

　　房地產供給彈性有：房地產供給的價格彈性、房地產供給的要素成本彈性。

　　房地產供給的價格彈性=房地產供給量變化的百分比/房地產價格變化的百分比

　　房地產供給的要素成本彈性=房地產供給量變化的百分比/要素價格價格變化的百分比

　　開發周期長的房地產，供給彈性較小。

　　☆☆☆☆考點8：

　　資金的時間價值的核心思想是現在的資金比將來的資金有更高的價值。

　　從經濟理論上講，資金存在時間價值的原因主要有下列幾個：

　　1.通貨膨脹。通貨膨脹會降低未來資金相對于現在資金的購買力，即錢不值錢了。

　　2.承擔風險。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現得”就是其反映。

　　3.資金增值。把資金投入到生產或流通領域后，它會隨著時間的推移而產生增值。

　　4.機會成本。機會成本(其他投資機會的相對吸引力)是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。資金是一種稀缺的資源，根據機會成本的概念，資金被占用后就失去了獲得其他收益的機會。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

　　☆考點9：

　　資金的時間價值是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利息率”(通常簡稱利率)。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬;從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：利率=單位時間內的利息÷本金。

　　計算利息的單位時間稱為計息周期。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。習慣上按照計算利息的時間單位，將利率分為年利率、月利率、日利率等。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計算利息的方式有以下單利和復利兩種。

　　☆☆考點10：

　　單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產生的利息不計算計息。在單利計息的情況下，每期的利息是個常數。

　　如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數，I 表示總利息，F 表示計算期末的本利和，則：

　　I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　式中 I--利息;P--本金;i--利率;n--計算期;F--第n期期末的本利和

　　☆考點11：

　　復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法。在復利計息的情況下，不僅本金要計算利息，利息也要計算利息，即通常所說的“利滾利”。

　　復利的本利和計算公式為：F=P(1+i)n

　　復利的總利息計算公式為：I=P[(l+i)n-1]

　　☆考點12：

　　單利與復利的換算(單利與復利的可比性);

　　在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下(計息的周期數大于1)單利計息的利息少，復利計息的利息多;如果要使單利計息與復利計息兩不吃虧，則兩者的利率應有所不同，其中單利的利率應高一些，復利的利率應低一些。假設i1為單利利率，i2為復利利率，并令n期末時單利計息與復利計息的本利和相等，即通過

　　可以得出單利計息與復利計息兩不吃虧的利率關系如下：

　　由于通常情況下單利存款(定期)在存款期間不能隨意提取，流動性相對較差，因此，為支付流動性補償，實際上的單利利率還應比上述計算出的單利利率高一些。

　　弄清了單利與復利的關系后，可知單利與復利并沒有實質上的區別，只是表達方式上的不同而已。利息計算本質上都是復利(否則可在每一計息周期結束時將本利一起取出后再存入)，采取單利方式只是為了實際計算上的方便。