09年房地產經紀人復習指導考點（4）

　　上式中的稱為“等額序列終值系數”，通常用(F/A，i，n)來表示。

　　☆考點33：

　　式中的稱為“償債基金系數”，通常用(A/F，i，n)來表示。

　　☆☆☆☆考點36：

　　任何一項理性的投資在事前都應經過3個階段：

　　1.投資機會尋找;

　　2.投資機會評價(又稱投資項目評價、投資方案評價);

　　3.投資機會選擇(又稱投資決策，其結果為投資和不投資兩種)。

　　其中，投資項目經濟評價是最重要的環節之一，它為投資決策提供依據。

　　投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指投資收益的不確定性，即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至會有虧損。任何一項投資都包含著收益和風險兩個基本因素。這兩個因素又可歸納為3個方面：

　　1.預期收益的大小;

　　2.預期收益的持續時間;

　　3.預期收益獲取的可靠性(又稱安全性、確定性、可能性、穩定性等)。

　　風險分析包括風險發生的可能性和它所產生的后果大小兩個方面。具體來說，如果風險一定，投資者會選擇收益最高的;如果收益一定，投資者會選擇風險最小的。高風險要求有高收益--投資者希望取得較高的預期收益，作為其冒較大風險的補償。

　　根據風險偏好，可以將投資者分為3類：

　　1.投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。

　　2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

　　3.普通投資者，大多數投資者屬于這一類。

　　☆考點37：

　　房地產投資是指以房地產為對象的投資，是借助于房地產來獲得收益的投資行為。

　　房地產投資項目經濟評價的步驟;

　　不同的房地產投資項目，其具體的經濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：

　　1.估計相關的現金流量;

　　2.計算有關的評價指標;

　　3.將評價指標與可接受的標準進行比較，得出評價結論。

　　☆考點38：

　　現金流量是指一個項目在某一特定時期內收入或支出的資金數額。從房地產投資項目經濟評價的角度來看，現金流量是指由于房地產投資項目實施而引起的資金收支的改變量。

　　現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。

　　現金流入通常表示為正現金流量，現金流出通常表示為負現金流量。凈現金流量是指某一時點上的正現金流量與負現金流量的代數和，即：

　　凈現金流量=現金流入量-現金流出量

　　☆☆☆考點39：

　　為直觀地反映現金流量與時間的關系，便于分析和計算，通常將現金流入、現金流出及其量值的大小、發生的時點用圖形描繪出來，該圖即是現金流量圖。

　　現金流量圖的習慣表示方法是：

　　1.用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年;

　　2.劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到 n 結束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點。前一個計息周期的終點同時也是后一個計息周期的起點。

　　3.用帶箭頭的垂直線段代表現金流量，箭頭向上表示現金流入，箭頭向下表示現金流出，以垂直線的長短來表示現金流量的絕對值大小，即現金流量越大，垂直線越長。

　　綜上所述，把握現金流量圖應把握下列幾點：

　　1.時間段的總長度：時間段從何時開始至何時結束。

　　2.時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。

　　3.時間段的劃分：根據實際需要，按年、半年、季、月等，對時間段進行劃分。

　　4.現金流量在時間段上發生的具體時點。

　　5.現金流量在該時點上發生的具體數額。

　　6.現金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量。