2013年房估師《案例分析》考點輔導（11）

　　企業各種經濟活動中涉及的房地產估價

　　企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價①首先應了解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價;②其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。

　　1、權屬發生轉移的。企業合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意①破產清算與抵押物處置類似，屬于強制處分，要求在短時間內變現的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。

　　②企業合資合作時，一般應根據新設立公司的有關合資、合作協議，以及相應的可行性研究報告，來分析房地產用途是否發生轉變。如發生用途轉變，則在符合城市規劃要求的前提下，分析考察項目的未來發展和經濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設開發法和收益法進行估價;如果繼續使用，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。

　　2、房地產權屬不發生轉移的。企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。③企業聯營中的房地產估價，主要是為確定以房地產出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設開發法，也可用成本法。

　　3、估價假設前提。根據原用途是否合法改變，按“保持現狀前提”或“轉換用途前提”進行估價。無論保持現狀還是轉換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用;在保持現狀前提下是考慮估價對象作為企業資產的一個組成部分的最高最佳使用。