2013年房估師考試經(jīng)營與管理學習筆記（37）

　　2.4 房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律

　　2.4.1 房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　　房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。

　　2.4.1.1 房地產(chǎn)空間市場

　　在房地產(chǎn)空間市場上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭，空間是其消費的商品之一。空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

　　2.4.1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　　在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資收益，必須擁有房地產(chǎn)，這一點與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

　　2.4.1.3 房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的。空間市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率，從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

　　房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，在這個狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡酌狀態(tài)中，但總是在向均衡狀態(tài)回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動。