2013年房估師《案例分析》考點輔導（1）

　　一、市場比較法：難點是交易修正。

　　1、 適用對象和條件：適用對象是經常性交易的房地產。適用條件是同一供求范圍內并在估價時點的近期存在較多的類似房地產交易。理論依據是：替代原理。

　　2、搜集交易實例。搜集內容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等;

　　②交易實例房地產的狀況(權益、區位、實物三方面)。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環境條件，土地利用現狀與規劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況;

　　③成交日期;

　　④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況;

　　⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容;

　　⑥交易情況。(見下面5)

　　應做到收集交易實例的真實性和完整性，統一性和規范化。

　　3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：(案例在3個以上10個以下)

　　①可比實例所處地區應與估價對象所處的地區相同，或是在同一供求范圍內的類似地區。

　　②可比實例的用途應與估價對象的用途相同(居住、商業、辦公、旅館、工業、農業等)。

　　③可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。(鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構)

　　④可比實例規模應與估價對象的規模相當(面積不能相差太大，可比是例面積/估價對象的面積的比值應在0.5和2之間)

　　⑤可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同(出讓與劃撥、商品住宅與經濟適用房等)。

　　⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合(抵押、租賃、買賣、征用等)。

　　⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近(一般在一年以內)。

　　⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。