談工業用房的房屋重置價評估（一）

　　企業貸中大量的抵押物是工業廠房，估價方法大多采用成本法，所采用的技術路線是房地分估然后累加求取其市場價值，這就涉及到兩大部分的估價，其一是土地使用權價值的評估，其二是房屋現值的評估，本文著重談房屋價值的評估。由于工業廠區地上的房屋情況比較復雜（幢數多且結構、層數、建筑物特征各不相同），因此如何正確確定其房屋的重置價是成本法估價中最為關鍵之一。《房地產估價規范》對房屋重置價的基本構成要素進行了說明，并要求應根據估價對象的實際情況在價格構成內容的基礎上酌予增減，如何進行“增減”這又是成本法估價中的另一關鍵。本文圍繞上述的兩個“關鍵”，結合筆者的估價實踐，談些個人看法，供業內人士參考，并歡迎批評指正。
　　一、房屋重置價構成及注意事項
　　（一）開發成本包括勘察設計和前期費、廠區內外基礎設施費、建筑安裝工程費等。
　　1.勘查設計和前期費。包括：
　　①三通一平費（施工需要的臨時水、電、路及場地平整）；
　　②勘探費；
　　③測量費；
　　④咨詢費、可研費；
　　⑤規劃設計費；
　　⑥施工圖設計費等。一般以建安工程費為基數，按一定比率（3%~6%）求取。
　　注意事項：
　　（1）上述②、④、⑥在工業項目中的“一定比率”的取值要高于民用項目；
　　（2）項目的規模、復雜程度不同，“一定比率”的取值也應有所區別；
　　（3）如果“三通一平”費已經包括在土地使用權價值中了，則在房屋部分不再重復計算。
　　2.基礎設施建設費。包括廠區內的水、電、路、綠化、環保、物業管理用房等。一般以建安工程費為基數，按一定比率計取（或按每平方米建筑面積多少元計取）。
　　注意事項：
　　（1）所選取的“一定比率”（或每平方米建筑面積多少元）應視項目用途、規模（廠區內房屋建筑面積、結構等級等）的實際情況而確定；
　　（2）估價師要詳細觀察其基礎設施建設的實際項目內容，對其作出概算，以此來把握所確定的“一定比率”（或每平方米建筑面積多少元）的合理性。
　　3.房屋建筑安裝工程費。包括建造房屋及附屬工程所發生的土建、安裝及裝飾裝修工程費等。
　　注意事項：
　　（1）建安工程費不應盲目拷貝“格式范本”的數值，否則其不能反映出房屋價值的客觀性；
　　（2）建安工程費的估算是采用何種方法（單位比較法、分部分項法、工料測量法、指數調整法）應在估價報告中明示，所有估算的參考資料、依據、求取過程應存于“工作底稿”，以備核查；
　　（3）如果廠區內的房屋幢數多，結構、層數、房屋特征差異較大時，應選取若干幢具有代表性的房屋作為“案例”，分別估算其建安工程費，其余房屋按類比法分別進行樓層、層高、裝飾裝修等修正后確定建安費，具體的建安費估算過程可以在“工作底稿”中存檔備查；
　　（4）估價報告中應有“房屋估價一覽表”，列表對所有房屋的“產權證號”、“幢號”、“名稱”、“用途”、“結構”、“層數”、“重置單價”、“重置成本”、“成新率”、“現值”一一載明。
　　（5）附屬工程要明示包括的具體項目（如：圍墻、擋土墻、道路、水池、煙囪、建筑小品等），項目較多、情況復雜、價值較大時應該單獨估算而不并入房屋的建安工程費，并注意避免與“基礎設施建設費”及“公共配套設施費”重復。
　　4.公共配套設施建設費。指城市規劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫療衛生（如醫院）、文化體育（如文化活動中心）、社區服務（如居委會）、市政公用（如廁所）等非營業性設施的建設費。工業廠區項目內此部分一般是沒有，因此不計取。如有，則應按實際情況確定。
　　5.其他工程費。包括專業費用，如工程監理費、工程造價咨詢服務費、竣工驗收費等，應注意避免與前期費用內容的重復。
　　6.開發（建設）期間稅費。包括有關稅收和地方政府或有關部門收取的費用，如白螞蟻防治費、綠化建設費、人防工程費、建設工程質量監理費等。工業廠區項目應具體情況確定。
　　7.開發成本合計。指上述“1”~“6”數值的累加。
　　（二）管理費用指建設項目從立項、籌建、建設、竣工驗收、交付使用及項目后評估等全過程所需發生的費用。根據財政部《基本建設財務管理規定》，建設單位管理費實行總額控制，總額控制數以項目審批部門批準的項目投資總概算為基數，并按投資總概算的不同規模分檔計算。實際估價中一般以“開發成本”為基數，按一定比率（1.5%~5%）計取。
　　注意事項：
　　（1）“按一定比率”的取值應根據項目規模、建設標準、復雜程度而綜合確定；
　　（2）計取規則是商品房高于自建房；建設標準高的、復雜程度大的高于標準低的、復雜程度小的。
　　（三）投資利息工業項目建設，投資利息是指項目建設完成所發生的必要費用應計算的利息，包括自有資金和借貸資金。房屋部分計息項目一般包括開發成本、管理費；計息期通常以年計；計息周期（建設期）通常考慮房屋建安費均勻投入而取期中計，前期費用在年初一次性投入；利率一般以估價時點的貸款利息率。
　　注意事項：
　　（1）計息同期應取工程的合理的、正常的建設期；
　　（2）利率應根據建設期長短選用一、二、三年的貸款利息率。
　　（四）銷售稅費自用工業廠房，沒有發生銷售稅費，一般不計。
　　（五）開發利潤工業項目的開發利潤是指建設單位（投資者）利潤。
　　注意事項：
　　（1）開發銷售項目的利潤率遠高于自用的建設項目；工業用房可視情況適當少量計取開發利潤；標準廠房利潤率計取略高于非標準廠房；
　　（2）等級高、項目復雜、開發周期長的利潤率要高于等級低、項目簡單、開發周期短的；
　　（3）計算的利潤率要與利潤基數相匹配。