2013年房估師《案例分析》考點輔導（2）

　　4、建立價格可比基礎。統一付款方式(應以一次付清需要支付得金額為準)、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位(不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算-買入價和賣出價的平均價)、統一面積內涵(土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內面積和建筑面積)、統一面積單位。

　　5、交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。(a 有利害人之間的交易;b 急于出售或急于購買的交易;c 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;d 交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易;e 特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售;f 交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協議由買方來繳納;g 相鄰房地產合并交易;h 受債權債務關系影響的交易。)對于交易稅費非正常負擔的調整方法：

　　① 正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

　　② 正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際支付的價格。

　　6、交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。可通過價格指數或價格變動率進行調整。房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。

　　① 采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數=在估價時點的價格

　　②采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率×期數)=在估價時點的價格

　　在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：①一般物價指數或變動率;②建筑造價指數或變動率;③建筑材料價格指數或變動率;④建筑人工費指數或變動率;⑤房地產價格指數或變動率。如果引起房地產價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數或變動率。

　　在無房地產價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地房地產價格的變動情況和發展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。

　　7、房地產狀況修正。可分為權益狀況修正、區位狀況修正和實物狀況修正。

　　思路是：首先列出對估價對象這類房地產的價格有影響的房地產狀況各方面的因素;其次判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況;然后將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度(直接比較和間接比較);最后根據差異程度對可比實例的價格進行調整。可用百分率法、差額法和回歸分析法進行修正。注意：可比實例的房地產狀況是在成交日期時的狀況。

　　8、求取比準價格。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%.

　　9、方法應用過程中容易出現的問題：⑴可比實例是否在同一供求區，規模是否相當，權利性質類型，估價目的是否吻合，結構是否一致，面積是否相當等，距待估房地產估價時點是否長于1年，長于1年的說明理由;⑵基礎數據是否有誤，搜集的數據是否有可比性(建立價格可比基礎)，是否剔除了交易稅費的非正常負擔。⑶影響因素的選擇是否合適;注意修正的方法是用直接比較還是間接比較;⑷各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素與描述中因素是否一致。各單項修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準價格是否進行了綜合和說明。