2013年房估師《案例分析》考點輔導（5）

　　房地產(chǎn)保險估價 (不包括土地價值)

　　1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規(guī)定。

　　2、保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標的;投機風險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

　　3、房地產(chǎn)保險估價，分為：

　�、俜康禺a(chǎn)投保時的保險價值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。

　　房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。

　�、诒ｋU事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。按不可修復評估時，結果中扣除殘值(拆除重建)。

　　4、直接損失和間接損失。①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產(chǎn)本身的直接損失。

　�、陂g接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。

　　5、保險價值和保險金額。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。