我國房地產評估市場的規范問題

　　一、房地產評估的重要性
　　房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產不僅是最基本的生活資料（如住宅），也是最基本的生產資料（如耕地、廠房）。在市場經濟中，房地產還是一種商品，是人們投資置業的良好對象。在一國總財富中，房地產往往占60％～70％，在家庭財產中，房地產也往往是主要部分。房地產本質上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機結合體進行評估。而房地產評估市場則是房地產評估主客體間各種關系的總和。目前，土地使用權出讓；房地產轉讓、租賃、抵押、保險、課稅；企業合營、改制、上市、破產；涉案房地產價格復核或鑒定；房地產開發經營等經濟行為，都離不開房地產估價。而且隨著社會發展，房地產估價的作用還會越來越大，服務領域也將越來越廣。我國現有從事房地產評估的機構，雖然為推進改革做出了貢獻，但是由于我國的房地產評估市場剛剛建立，房地產評估市場缺乏統一管理等原因，使我國的房地產評估市場也存在不少問題，規范房地產評估市場已成為一項刻不容緩的任務。
　　二、我國房地產評估市場的現狀與存在的問題
　　1．條塊分割嚴重，收費標準與評估規程各異
　　目前，在我國對房地產評估市場的管理分屬不同的部門，評估主管部門從中央到地方分屬建設、國土、財政等多個部門。如以土地資產為主的房地產評估（地價評估）要按國土資源部頒布的規程規章進行評估、以房產為主的房地產評估要按建設部頒布的規程規章進行評估，以至于相類似的工作要分別按不同的收費標準收費，按不同的技術規程規范出具評估報告。企業要進行評估，往往要穿梭于數家評估機構和其行業主管部門之間，并要分別交費，既加重了企業負擔，也降低了辦事效率，社會反響特別強烈。
　　2．涉及的中介機構大小懸殊，魚龍混雜，整體素質偏低
　　我國的房地產評估實行執業資格制度，從業人員必須經過全國統一考試方可取得執業資格。但由于我國的房地產評估起步較晚、考試頻率低等原因，目前有評估執業資格的房地產估價師和土地估價師專業人員總共不超過 6萬人，而實際辦理人事代理并在房地產評估的各類機構中工作的大概只有不到4萬人，以至于有的地方如按照有關規定尚不具備法定的專業評估人員，無法成立評估中介機構。各類中介機構對專業人員數量上的要求也不一樣，有的只要求兩名具有執業資格的評估人員，就可申請機構資質。即使如此有的地方主管部門在專業人員的數量要求上也未嚴格把關，以至于有的評估機構只有一名專業人員，也同樣取得了估價資質，有的評估機構甚至只有一人，是名符其實的一人公司。尤其是在中介評估機構脫鉤改制期間，各地普遍存在政策偏寬現象。專業技術人員達不到規定數量、專職技術人員沒有按規定與政府有關部門脫鉤、沒有委托人事代理、在注冊資金上弄虛作假，這種狀況嚴重影響了評估能力和評估質量。
　　3．中介機構之間惡性競爭
　　為了多爭取業務，有的機構拿錢開路、大搞錢權交易；有的機構迎合顧客的不合理要求，置評估規程和規范于不顧；有的機構過度降低收費標準，大搞價格戰。這些現象既影響了評估報告的權威、公正和客觀，損害了國家和集體的合法利益，同時也形成了滋生腐敗現象的溫床。
　　4．有爭議的評估結果得不到及時、公正、合理的處理
　　例如，當一份土地評估報告有爭議時，其他房地產評估機構和資產評估機構無法對其進行評價，因為它們沒有土地估價資質。而目前同一城市（尤其是中小城市）土地估價機構還很少，故對這些有爭議的報告進行處理比較困難。

　5．中介機構不按核準的資質和范圍執業
　　客戶一般只注意評估機構有沒有評估資質，但對評估資質如何分級及其意義卻不甚了解和關注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個主要的原因就是我們將評估資質種類、級別和執業范圍劃分得太細，并且這些劃分缺少充分的科學依據，超出了一般客戶的認知程度（絕非指客戶弱智）。眾所周知，律師有級別之分，但律師事務所的執業資格、執業范圍基本是相同的，沒有劃分為涉外律師事務所，刑事律師事務所等系列，更沒有劃分為A、B級或甲、乙級等級。所以客戶需要服務時，不需要對律師事務所作較多的了解，而是注重所選律師的級別和業務能力。而在房地產評估中，客戶則需仔細了解有關的業務主管部門，否則就可能費時費財還辦不了事。有時即使機構資質符合條件，但由于主管部門的關系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數客戶不可理解也無法充分理解的。當然，有人會說房地產具有地域性而不同于其它行業，就同一資質級別而言不宜再對執業范圍細分。我們將評估機構資質人為地復雜化，并沒有得到預想的效果，倒是造成了評估市場的混亂，造成了評估機構大量超資質、超業務范圍執業。
　　綜上所述這些問題的原因在于條塊分割、多頭管理，以及評估機構評估資質混亂。
　　三、規范評估市場的設想和建議
　　1．建立房地產評估平臺，解決條塊分割、多頭管理評估市場的問題
　　解決房地產評估市場多頭管理的問題有幾種選擇：一是只保留某一系列的評估資質，撤銷其他相關資質系列；二是進行相關主管部門房地產評估管理職能合并，由某一主管部門統一管理房地產評估市場；三是建立統一的連接房地產評估管理部門與房地產評估中介機構的平臺，由行業協會代為管理房地產評估市場。如果僅僅是為了規范評估市場而撤銷某一資質系列（房產或地產評估機構）是不現實的，這些機構目前都已按國家有關規定進行了脫鉤改制，如果撤銷將會造成新的社會矛盾。而將相關主管部門房地產評估管理職能合并也是不現實的、是行不通的。因為這些主管部門對相關評估市場的管理是其法定職能的一個有機組成部分。考慮到我國目前房地產評估市場已經形成的資質系列和多個職能部門管理的狀況，房地產律師認為相對合理的辦法是建立統一的房地產評估平臺。
　　建立統一的房地產評估平臺，具體地說，就是將目前的有關主管部門的管理職能調整為只制定宏觀政策、規章，具體操作委托行業協會實施（協會本身是群眾性組織，不具有行政管理職能，但協會可以依法接受有關管理部門的委托代行部分管理職能）。即將現在兩主管部門同時管理評估機構的狀況，改變為兩主管部門直接管理評估行業協會，由協會接受有關評估主管部門的委托，具體管理評估機構。協會同時負責與兩主管部門協調房地產評估的規章，并負責技術規程、規范的草擬、從業人員的培訓等具體事務。
　　2．資質序列的歸并問題
　　房產、地產中介評估機構所做的主要工作基本相同，評估的理論依據、方法、技術路線、評估對象（都是不動產）基本相似，卻被人為地分割為不同的執業資質序列，既不利于實行高效統一的管理，也在一定程度上影響了公平競爭市場的建立。如果進行資質序列的歸并既便于統一管理，又可消除壟斷形成公平競爭，同時受益的還有廣大客戶。但資質序列歸并不是進行簡單的合并，而是將現行的房地產評估執業資格和土地評估執業資格合并，現行的房地產評估人員和土地評估人員在限期通過統一的培訓考核后，換領新的統一的“房地產”（房產、地產、房地產）評估執業資格，以后一律通過考試取得執業資格。現行評估機構資質在限期內達到法定條件后，可換領新的機構資質，逾期的予以注銷。資產評估機構可從事房地產的評估，但必須具有足夠數量的“房地產”評估師，并按規定取得機構從事房地產評估的資質。
　　3．加大從業人員的培訓考核力度
　　要進一步加大從業人員的培訓考核力度，增加考試頻率，讓更多的人有機會獲得執業資格，讓更多的人有機會從事房地產評估。同時，要加強對評估人員的繼續教育，預防從業人員知識老化和執業水平下降。這有利于打破壟斷、提高整個行業的評估能力和評估質量，更有利于公平競爭。
　　總之，通過建立房地產評估平臺、歸并資質序列和加大從業人員的培訓考核力度等措施規范房地產評估市場，可有效消除政出多門、多頭管理、壟斷經營的現象，達到提高評估機構的執業能力和服務質量的目的，有利于房地產評估市場健康有序地發展。對于加入WTO后國內房地產評估機構更好地應對國外房地產評估機構的競爭和挑戰也將產生深遠影響。