2013年房估師《案例分析》考點輔導（4）

　　資本化率的確定。

　　⑴市場提取法：是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。A、在V=a/r情況下，可以采用同一市場上類似房地產的凈收益與其成交價格的比率作為資本化率。B、在V=a[1-1/(1+r)n]/r的情況下，通過試錯法或內插法求取。C、在在V=a/(r-g)情況下，是通過r=a/V+g來求取r.

　　⑵安全利率加風險調整值法(累加法)：安全利率選用同一時期的一年期國債利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率。風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠。

　　⑶投資收益率排序插入法。找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。

　　⑷投資組合技術：①抵押貸款與自有資金的組合。將抵押貸款與自有資金的組合是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為綜合資本化率。R=M·RM+(1-M)RE

　　RM-抵押貸款收益率 RE-自有資本要求的正常收益率 L-抵押貸款額度(比例)

　　②土地與建筑物的組合。R0=L·RL+(1-L)RB RB-建筑物資本化率 RL-土地資本化率

　　資本化率實質上是一種投資收益率，它應等同于具有同等風險的投資收益率。

　　9、剩余技術。①土地剩余技術。VL=(Ao-VB×RB)/ RL，土地剩余技術在土地難以采用其他方法估價時，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進行估價時，雖然采用比較法求得設想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導致的土地價值降低應減價多少，比較法通常難以解決，這時如果運用土地剩余技術便可以求得。

　　②建筑物剩余技術。VB=(Ao-VL×RL)/ RB，建筑物剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價格減去運用建筑物剩余技術求取的建筑物價值。

　　用收益法評估房地產整體價值時，不宜分別估算出土地和建筑物的價值后再進行簡單的加總。但如果知道了房地整體價值后，為了分離出土地或建筑物的價值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。

　　10、收益年限的確定：

　　①對于單獨土地和單獨建筑物的估價。應分別根據土地使用年限和建筑物經濟壽命確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費;

　　②對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，就根據土地使用年限確定未來可獲收益的年限，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費;

　　③對于土地與建筑物合成體的估價對象。如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限結束的，可采用下列方式之一：A先根據經濟壽命確定未來可獲收益年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費和土地攤提費;再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。B將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊費和土地攤提費。

　　11、凈收益求取時有關參數的取舍。①有形收益和無形收益。在求取凈收益時，不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。但如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮。

　　②實際收益和客觀收益。應以客觀收益為估價的依據。有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。

　　12、收益法計算房地產價格。(預知未來若干年的凈收益及若干年后的價格的公式)

　　t

　　V=∑ai/(1+r)i+Vt/(1+r)t V=a/(r-g)[1-(1+g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　i=1

　　V=a/(r+g)[1-(1-g)t/(1+r)t]+Vt/(1+r)t

　　以上公式適用于房地產目前的價格難以知道，但根據發展前景比較容易預測未來的價格時，特別是在某地區將會出現較大改觀或房地產市場行情預計有較大變化的情況下(注意每種公式的假設條件和適用范圍)。

　　P197、202、221-225例

　　13、方法應用過程中容易出現的問題：⑴收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應以年為單位，查看是否一致;⑵運營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資產的收益，是否漏項和重復計算問題;⑶資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收益率或建筑物收益率，以及各種收益率所對應的收益;⑷收益年限的確定是否正確;⑸模型的選用是否正確，對其前提條件是否作了說明等。