2005房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）

1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。

A、獨(dú)一無二和供給有限

B、獨(dú)一無二和價(jià)值最大

C、流動(dòng)性差和價(jià)值最大

D、不可移動(dòng)和用途多樣

2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。

A、使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格

C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

D、依賴于專家證人測算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

3、某市于2005年對(duì)市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m² ，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/ m^2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/ m^2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/ m^2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/ m²為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A、4000

B、5000

C、6000

D、9000

4、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/ m²下降到2800元/ m²，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（）

A、-1.33

B、-0.66

C、0.66

D、1.53

5、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m² ，建筑面積100 m²，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/ m²，建筑面積120 m²，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/ m²，建筑面積90 m²，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m²，建筑面積110 m²，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?/span>

A、甲乙丙丁

B、乙丁甲丙

C、乙丙甲丁

D、丙乙丁甲

6、某宗地面積為5000 m²，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價(jià)值為4000元/ m²，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/ m²，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（）

A、1250

B、1750

C、2050

D、2150

7、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

A、委托人

B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

8、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）

A、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

9、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

A、0.5-2.0

B、1.5-2.0

C、0.5-1.5

D、1.0-1.5

10、承租人甲魚出租人乙與5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 m²，租賃期限為8年，年租金固定不變味480元/ m²。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/ m²。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。

A、6.19

B、6042

C、7.20

D、9.58

11、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元m²,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/ m²

A、2020.80

B、2214.29

C、2336.45

D、2447.37

12、某逃住宅建筑面積為100 m²，套內(nèi)建筑面積為92 m²，使用面積為80 m²，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元

A、2400

B、2580

C、2607

D、2760

13、評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/ m²，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月莫至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/ m²

A、2938

B、2982

C、3329

D、3379

14、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/ m²，6700元/ m²何6300元/ m²，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/ m²

A、-100

B、-50

C、50

D、100

15、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）

A、交通擁擠

B、建筑技術(shù)減少

C、城市規(guī)劃改變

D、自然環(huán)境惡化

16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120 m²，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/ m²，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）

A、76 880

B、79 104

C、77 952

D、81 562

17、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）

A、43.2%

B、50%

C、56.8%

D、70%

18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m²,又知該寫字樓客出租面積為1000 m²，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。

A、548、19

B、558-15

C、567.39

D、675.40

19、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年

A、40

B、43

C、47

D、50

20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）

A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/ m²。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（）元/ m²

A、3000

B、4500

C、5200

D、5600

22、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元

A、280

B、285

C、290

D、295

23、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。

A、4580

B、5580

C、6580

D、7580

24、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價(jià)值最接近于（）萬元。

A、536

B、549

C、557

D、816

25、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000 m²，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元

A、4023.04

B、4074.10

C、4768.50

D、5652.09

26、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）

A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

27、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）

A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用

28、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/ m²，2450元/ m²，2650元/ m²，2830元/ m²和3000元/ m²，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（）元/ m²

A、3100

B、3195

C、3285

D、3300

29、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。

A、數(shù)學(xué)曲線擬合法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、移動(dòng)平均法

30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/ m²和4800元/ m²，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于（）元/ m²

A、4800

B、5124

C、5800

D、7124

31、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）

A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格。

32、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺�，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬元。

A、65.4

B、81.8

C、87.2

D、109.0

33、某大廈總建筑面積1000 m²，房地總價(jià)值6000萬元，其中，土地總價(jià)值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬元，建筑面積為240 m²。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)�，則該人占有的土地份額為（）

A、2.4%

B、3.0%

C、3.8%

D、7.2%

34、影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）

A、大氣環(huán)境

B、聲覺環(huán)境

C、衛(wèi)生環(huán)境

D、治安環(huán)境

35、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（）

A、社會(huì)因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

D、行政因素

二 . 多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分，每題的被選答案中有兩個(gè)或者兩個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）
1.房地產(chǎn)具有保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（   ）引起的。
A. 裝飾裝修改造   B.通貨膨脹   C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加  D. 改進(jìn)物業(yè)管理  E.周圍環(huán)境改善
2.從權(quán)益的角度來看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（   ） 等。
A.由建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B. “干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
C.有租約限制的房地產(chǎn)
D. 未來狀況下的房地產(chǎn)
E.共有的房地產(chǎn)

3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ）

A.0.5

B.1.0
C.1.5
D.2.0
E.3.0
4. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（）.  

A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的預(yù)期
C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期
5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ）.  

A.土地所有權(quán)
B.國有工業(yè)用地使用權(quán)
C.宅基地土地使用權(quán)
D.大型游樂場
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

6.運(yùn)用市場法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。

A.統(tǒng)一采用總價(jià)
B.統(tǒng)一采用單價(jià)
C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位
D.同意面積內(nèi)涵和大小
E.統(tǒng)一付款方式
 

7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有( ) 等。

A.建筑規(guī)模
B.臨路狀況
C.樓層
D.建筑容積率
E.繁華程度
 

8.成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 

A.圖書館
B.鋼鐵廠
C.空置的寫字樓
D.單純的建筑物
E.加油站
 

9功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給過量
C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷
D.人們消費(fèi)觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
 
10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于（  ）。.  

A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小
B. 未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)
C. 未來獲得凈收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來獲得凈收益期限的長短
 

11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（）

A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或者在開發(fā)的潛力
B.將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
 

12.長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（ ）等。

A.收益法中預(yù)測未來的租金
B. 收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整
C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏
D.比較分析兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力
E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格
 

13.某建筑物共三層，總建筑面積為600㎡ ，每層建筑面積相等，房地總價(jià)為600萬元，土地價(jià)值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確地為（  ）.

A.按建筑面積分?jǐn)�，二層占有的土地份額為33.3%
B.按房地價(jià)值分?jǐn)�，二層占有的土地份額為30.0%
C.按土地價(jià)值分?jǐn)�，二層占有的土地份額為35.0%
D. 按房地價(jià)值分?jǐn)�，一層占有的土地份額為45.0%
E.按土地價(jià)值分?jǐn)�，一層占有的土地份額為47.9%
 

14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的是（ ）。

A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 方向和 程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與 時(shí)間無關(guān)
C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成 負(fù)相關(guān)
D. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化
E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降
15. 房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（ ）綜合決定的。.  

A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型
B. 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

三。判斷題（共15題，每題1分，請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號(hào)，用✔表示正確，用✕表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣一分 ，本體最多扣到零分）

1.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（   ）

2.某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5% ,其需求量下降4% ,則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。（）

3.當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（）

4.在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。（）

5.市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整，交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）

6.成本法 是縣分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（）

7.就建筑物的重新購建價(jià)格而言，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（）

8.在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （）

9.資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（）

10.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。（）

11 .假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。()

12.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值（）

13.某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度威8米，劃分為三個(gè)等分，從接到方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%  30%  20%  。則臨街12米的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%  。（ ）

14.低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的巨隊(duì)水平降低。（）

15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常有以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。（）

四.計(jì)算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算公式而無計(jì)算過程的,不得分.計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位.請?jiān)诖痤}紙上作答）

1.       某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓.已知該在建工程占地面積10000㎡.土地使用年限為2003年10月1日-2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5.1-4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬㎡;5-20層規(guī)劃為寫字樓,建筑面積為3萬㎡.項(xiàng)目總開發(fā)成本為3000元/㎡,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營.寫字樓全部出售.經(jīng)調(diào)查,有關(guān)數(shù)據(jù)如下;
（1）項(xiàng)目2004年6月動(dòng)工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實(shí)際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%，預(yù)計(jì)在經(jīng)過24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。
（2）該項(xiàng)目所在區(qū)域同類型，同檔次寫字樓的售價(jià)為8000元/㎡，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，寫字樓在建成1年末時(shí)售楚。

（3）商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/㎡的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計(jì)年經(jīng)營收入為3億元，包括稅，經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。

（4）2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。
（5）項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%，商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。

（6）轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)，受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。
試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

2.       某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1日----2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/㎡，建筑物重置成本為1300原/㎡。建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。
其他的相關(guān)資料如下；
（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過念數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置 價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。
（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。
（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%。銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。
（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值呂均為零。
 試求該寫字樓于2005年10月1日的這就總額和現(xiàn)值。