2013年房估師《經(jīng)營與管理》習(xí)題精選（13）

　　案例一：某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為2000㎡的辦公樓項目，建設(shè)期為2年，準備采用“滾動開發(fā)”的方式。該開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了400㎡，預(yù)售均價為8000元/㎡.第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了600㎡，預(yù)售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在出租經(jīng)營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運營成本均發(fā)生在年末)(12分)(2005年試題)

　　案例二：

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000㎡，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000㎡，

　　其中服務(wù)式公寓35000㎡，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務(wù)用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡·年，運營成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

　　(2)該項目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(12分)(2006年試題)