2013年房估師《經營與管理》習題精選（13）

　　案例一：某開發商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權，擬開發建設一建筑面積為2000㎡的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動開發”的方式。該開發商的初始資本金為300萬元，項目總投資為1000萬元。第1年項目投資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400㎡，預售均價為8000元/㎡.第2年項目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600㎡，預售均價為7800元/㎡。項目竣工時，開發商決定將未銷售出去的1000㎡改為出租經營。假設該辦公樓在出租經營期間，前3年的出租率分別為60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假設在整個經營期內月租金不變，出租經營期間的運營成本為毛租金收入的30%。若開發商要求的目標收益率為16%，該辦公樓的最低月租金為多少?(假設投資發生在年初，收入和運營成本均發生在年末)(12分)(2005年試題)

　　案例二：

　　某房地產開發項目的占地面積為8000㎡，土地使用權年期為40年，總建筑面積50000㎡，

　　其中服務式公寓35000㎡，商務、辦公、餐飲、健身娛樂等服務用房5000㎡，地下車位230個(10000㎡)項目建設期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/㎡·年，運營成本為阻金收入的20%：服務用房的殘值為20萬元。

　　假設：投入全部發生在年初，收入發生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

　　(2)該項目全部投資內部收益率。

　　(3)該項目自有資金財務凈現值(12分)(2006年試題)