2012年房估師考試案例分析精講（15）

    五、工業房地產估價

    1、工業房地產及其估價特點。①涉及的行業多；②非標準廠房多，單價相差大；③要區分設備和建筑物的造價；④受腐蝕的可能性大。

    2、工業房地產估價常采用的方法。市場比較法（適用于標準廠房）、收益法（撥離房地產收益）、成本法（要區分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值）。

    由于工業房地產的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統一的重置價格，從而可以制定當地統一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算；二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

    3、影響工業房地產的主要區域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。

    4、影響工業房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途（體現最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價）。

    六、特殊用途房地產估價

    即這類房地產通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經營權的收益，即超額剩余價值。