2012年房估師考試案例分析精講（5）

    五、房地產保險估價 （不包括土地價值）

    1、法律依據�！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規定。

    2、保險范圍。房地產保險可分為房屋財產保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產保險合同的標的；投機風險（如房地產市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產保險范圍。

    3、房地產保險估價，分為：

    ①房地產投保時的保險價值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。

    房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。

    ②保險事故發生后損失程度或損失價值的評估。應把握保險標的房地產在保險事故發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。按不可修復評估時，結果中扣除殘值（拆除重建）。

    4、直接損失和間接損失。①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產本身的直接損失。

    ②間接損失是指由于財產的直接損失而引起的未毀損財產價值的降低或收益的下降。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的損失是指在被損壞的財產被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產的使用而導致的收益下降或費用上升。

    5、保險價值和保險金額。①保險價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。