2012年房估師考試案例分析精講（14）

    三、商務辦公房地產（寫字樓）估價

    1、影響商務辦公房地產的主要區域因素。除了一般影響商業房地產的主要因素外，還有：

    ①是否位于中央商務區或政府機構附近。

    ②交通條件、停車條件。商務辦公房地產與機場、火車站之間的交通方便程度。

    ③周圍環境。整潔氣派，有現代化的都市氣氛。

    2、影響商務辦公房地產的主要個別因素。

    ①外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。

    ②內部裝修；③設備、設施；④是否具有智能化辦公條件；⑤滿足不同公司的不同要求；

    ⑥物業管理條件。對于商業辦公房地產、特別是甲級寫字樓而言，物業管理對提升其價值的作用非常明顯。

    四、旅館房地產估價（含娛樂）

    1、旅館房地產及其估價特點：旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

    注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產的價值是沒有意義的。

    由于同類型旅館的價值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數或房間數常常可以作為估價的指標。

    綜合性旅館房地產一般按各部位設置多種服務功能，其收益包括：各種服務功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產生的間接收益。該類房地產一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。

    2、影響旅館房地產的主要區域因素：交通條件、周圍環境。

    3、影響旅館房地產的主要個別因素：設施設備及用具、經螢管理。

    4、搜集資料：房價的標準、出租率（入住率）、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設施、廣告收益；支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。

    5、娛樂房地產