2012年房估師考試案例分析精講（3）

    四、房地產抵押價值評估

    1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。

    2、價值標準。應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產正常市場價格進行，但應在報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。

    3、下列房地產不得設定抵押。

    ①權屬有爭議的房地產；②用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產；⑥依法不得抵押的其他房地產。

    4、設定抵押的原則。

    ①依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時國有土地上的房屋同時抵押；⑤鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。

    5、設定抵押的限定條件。

    ①以享受國有優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限；

    ②有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業的經營期限；

    ③以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限；

    ④以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

    ⑤預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

    ⑥以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效。

    6、房地產抵押評估的特點。（本部分是在報告中說明時出現，不改變評估價值，即公開市場價值）

    ①注重預期風險。抵押評估業務一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會在一年以上的時間，一旦發生清償，實現抵押權卻在未來某一日，所以要注重預期風險。估價時，對預期不確定的因素要充分考慮。

    ②分析市場變現能力。尤其對有價無市的狀況進行分析。

    ③考慮抵押期間的耗損。對抵押期較長或抵押物耐用經濟年限較短的部分在估價時應予以分析、考慮。

    ④一般估價時點為當前某一日期，而抵押期限一般會有一年以上，應說明在估價報告有效期內如果市場變化不大價值不變，或市場變化較大時（超過某一變化率），其價值需要重新評估的事項。

    7、抵押評估中常見的類型與方法。

    ①整體商品房抵押時，可根據情況采用成本法、市場比較法或收益法估價。

    ②劃撥土地上的房地產抵押評估時，可采用A房產與土地開發費用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。也可采用B先假設估價對象為具有完全產權的商品房，用成本法和市場比較法或收益法進行估價，最后扣除土地出讓金的方法。

    ③部分房地產抵押評估時，應注意該部分房地產在整體房地產中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意土地的分攤和公共配套設施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。可采用成本法、市場比較法或收益法。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨抵押，如大堂、廁所等。

    ④鄉鎮企業用房抵押評估時，應注意其占地面積的土地征用批準權限和政府規劃管理部門對該宗用地的規劃限制條件。獲得權限內政府相關部門的認可，方可設定抵押，估價時考慮補交土地征用費、土地出讓金等因素。可用成本法、市場比較法或收益法。注意集體土地使用權抵押條件。

    ⑤在建工程已完工部分抵押評估時，應充分考慮后續工程的成本、費用。采用成本法中開發商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現，估價時應采取保守原則。估價可采用成本法、假設開發法和市場比較法。