2012年房估師考試案例分析精講（4）

    六、房地產課稅估價（法規第十章）

    1、營業稅。①法律依據。《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》。②計稅依據。營業額。③為課征營業稅而進行的房地產估價，與為轉讓房地產而進行的房地產估價類似。

    2、城鎮土地使用稅。①法律依據。《中華人民共和國城鎮土地使用稅條例》和當地制定的實施細則。②主要是合理地劃分土地等級。

    3、土地增值稅。①法律依據。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。②關鍵是扣除項目金額的估算。

    4、房產稅。①法律依據。《中華人民共和國房產稅暫行條例》和當地制定的實施細則。②計稅依據。房產余值或租金收入（注意租金收入的內涵）。③房產余值是房產原值一次扣除一定比例（10-30%）后的余額，按房產余值的1.2%征收，適用于企業出租或自用房產的房產稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業單位出租房產的房產稅征收。

    5、契稅。①法律依據。《中華人民共和國契稅暫行條例》和實施細則。②計稅依據。契約價格，即成交價格、市場價格和交換價格。③估價時點：簽訂契約的時間。

    對于申報的成交價格明顯低于房地產實際價值又無正當理由的，應按房地產轉讓的估價方法重新評估其客觀合理價格或價值，并以此作為計稅依據。