2012年房估師考試案例分析精講（9）

    九、房地產糾紛估價

    1、房地產糾紛估價的類型。

    ①針對房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛稱之為房地產價格類糾紛。由法院、仲裁機構請房地產估價機構完成。

    ②針對估價結果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價結果糾紛。由專門的估價仲裁部門出面對估價結果做出鑒定和裁決。

    2、房地產價格類糾紛的特點。

    ①房地產糾紛中的民事法律關系較復雜。一宗房地產糾紛案件中往往同時存在兩個以上的民事法律關系，并且還彼此牽連。更為復雜的是引起房地產糾紛的原因中有許多是歷史上的行為和事件，我們不能用現行的民事法律政策去硬套用過去法制不健全年代的行為。而且，由于年代久遠，不少房屋的自然狀況及其管理、使用情況、權屬更迭較多，變化較大。同時，房地產證書資料也有不少已流失湮滅，查證工作難度較大。

    ②房地產糾紛爭議標的價值一般較大。

    ③房地產糾紛涉及面廣。糾紛中常常涉及規劃部門、城建部門、土地管理部門、房產管理部門等，這些部門有時以第三者的身份對房地產糾紛進行調處，有時直接是糾紛中的一方當事人，處理糾紛時注意協調各方關系。

    ④房地產糾紛政策性強，適用法律的難度較大。

    3、房地產估價結果糾紛的特點。

    ①房地產估價結果糾紛是針對估價機構已經做出的估價結論的糾紛。

    ②房地產估價結果糾紛地調處必須由專門的估價仲裁機構進行，否則無法讓原來提供估價結果報告的估價機構信服，也無法讓糾紛其他當事人接受。

    4、房地產糾紛估價及其特點。

    房地產糾紛的解決方式有：協議、調解、仲裁、訴訟等。

    ①除為抵押貸款目的評定房地產的抵押價值外，其他價格評估的時點一般不是當前或未來某一時間，而是過去某一時間。

    A 房地產轉讓與租賃繳納稅費糾紛、房地產交易價格糾紛、房地產拆遷補償糾紛估價時，估價時點為房地產交易協議、拆遷補償協議的簽字日期或協議所載日期；

    B 遺產、共有財產中房地產分配估價時，估價時點一般應以繼承關系、共有財產關系確定日期；

    C 土地共有人占有共有份額糾紛，一般應以最近一次確定共有土地納稅金額的日期為估價時點；

    D 房地產估價服務糾紛，以原估價報告所載估價日期作為檢驗、評估的估價時點。

    ②價格評估依據的資料，一般來說，只能是房地產糾紛發生前的近期客觀資料。

    ③不能以當前房地產市場實際價格作為原估價結論是否真、客觀、合理的判斷標準。

    ④糾紛估價的評估依據是估價時點對應的房地產狀況。