2012年房估師考試案例分析精講（10）

    十、房地產拍賣底價評估

    1、法律依據�！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國拍賣法》以及其他有關規定。

    2、幾條相關法律。

    ①《擔保法》第五十五條規定：城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣后新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

    以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，以實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。=

    ②《拍賣法》第六條規定：拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產。

    第五十六條規定：委托人、買受人與拍賣人約定傭金的比例。

    委托人、買受人與拍賣人對傭金比例未作約定，拍賣成交的，拍賣人可以向委托人、買受人各收取不超過拍賣或者成交價5%的傭金。收取傭金的比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定。

    拍賣未成交的，拍賣人可以向委托人收取約定的費用，未作約定的，可以向委托人收取為拍賣支出的合理費用。

    3、房地產拍賣底價評估的特點。

    ①強制處分。處分行為要在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。采集者退散

    ②快速變現。買受人無時間充分了解標的物，因此出價一般低于正常交易價格。

    ③市場需求面窄，推廣力度小。

    ④消費者心理因素。認為處分被拍賣的房地產價格會低于正常房地產價格。

    ⑤購買者的額外支出。拍賣時所發生的費用以及產權轉移時所發生的費用，由于競買者要支付拍賣機構傭金，成為購買者的額外成本。估價時應該考慮是否扣除。

    4、拍賣底價評估的技術路線。先確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，然后可以先按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低幅度對估價結果調減。

    5、在建工程拍賣底價的評估。應充分考慮后續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場比較法。